Déclaration de copropriété

L'AN DEUX MILLE VINGT le six février.

(2020-02-06)

DEVANT Me CHRISTINE GAGNON, notaire à Québec, province de Québec.

COMPARAÎT :

SOCIÉTÉ EN COMMANDITE L’ADRESSE SUR LE FLEUVE LOT A – TOUR 1400, société en commandite constituée en vertu du Code civil du Québec, ayant son siège au 725 boulevard Lebourneuf, bureau 508, Québec, Québec, G2J 0C4, agissant aux présentes par son seul commandité 9367-7714 Québec inc., société par actions constituée en vertu de la Loi sur les sociétés par actions (RLRQ, c. S-31.1), ayant son siège à la même adresse que ci-dessus, représentée aux présentes par Dany Carrière, aux termes de résolutions écrites du conseil d’administration en date du 6 février 2020, dont un exemplaire est annexé aux présentes après avoir été reconnu véritable et signé pour identification par le représentant en présence du notaire ;

Ci-après appelée : « déclarant » ou « comparant »

ARTICLE 1. Le déclarant expose ce qui suit. Il établit également des servitudes par destination du propriétaire et constate l’extinction de certaines servitudes.

Déclarations :

1.1 Aux termes d'un acte reçu devant Me Éric Martin, notaire, le 27 juin 2018, et publié à Trois-Rivières, le 28 juin 2018, sous le numéro 23 959 960, lequel acte a été corrigé par un acte reçu devant Me Éric Martin, notaire, le 30 novembre 2018 et publié à Trois-Rivières, le 3 décembre 2018, sous le numéro 24 298 100, il est l'unique propriétaire d'un immeuble autrefois connu et désigné comme étant le lot numéro 5 399 538 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières.

1.2 Cette propriété est située au 1400, avenue des Draveurs, Trois-Rivières, Québec. On retrouve sur cette propriété un édifice comportant notamment un niveau de garage, un rez-de-chaussée (premier étage) et quinze étages additionnels.

1.3 L’immeuble a fait l'objet d’un remplacement cadastral aux fins de la présente déclaration de copropriété selon le plan préparé par Mathieu Tessier, arpenteur-géomètre. Ce plan cadastral a été déposé au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Trois-Rivières pour former les lots décrits à l'État descriptif des fractions ci-dessous.

1.4 L’immeuble décrit ci-dessus est libre de tout droit réel sauf les servitudes mentionnées à l'État descriptif des fractions ci-dessous et les hypothèques mentionnées ci-dessous à la clause d’intervention.

1.5 L’immeuble décrit ci-dessus ne comporte pas et n'a pas comporté, au cours des dix dernières années, de logement loué, offert en location ou devenu vacant après une location.

1.6 Il pourra s’avérer nécessaire d’établir des servitudes réelles sur les parties communes afin d’assurer l’exploitation de l’immeuble conformément au projet ainsi que toute servitude d'utilité publique. Le déclarant, une fois le syndicat constitué par la publication des présentes, adoptera les résolutions nécessaires à cette fin à titre de copropriétaire unique et ces résolutions pourront également porter sur d’autres sujets comme, par exemple et non limitativement, la correction de toute erreur qui pourrait survenir dans la présente déclaration de copropriété, l’avis sur le budget de la copropriété, la ratification de certains contrats, l’approbation de travaux concernant les bornes de recharge de véhicules électriques, etc. Comme toutes les autres résolutions du syndicat, celles-ci seront opposables à tous copropriétaires par la suite.

Servitudes par destination du propriétaire

1.7 Le comparant a érigé ou érigera des constructions et des aménagements sur les parties privatives et communes entrant dans la composition de l’immeuble faisant l’objet des présentes. Ainsi, il apparaît nécessaire ou utile de constituer, par l’effet des présentes, toutes les servitudes requises de manière à ce que toutes les constructions et tous les aménagements soient, par l’effet des présentes, parfaitement régularisés, dans leur état et situation initiaux au moment où les constructions seront terminées. De plus, il est dans l’intention du comparant de constituer les servitudes requises pour assurer la parfaite utilisation des immeubles, des parties privatives et des parties communes, faisant l’objet des présentes et d’en garantir le libre accès.

Vue, surplomb et égouttement

1.7.1 Le comparant constitue, par les présentes, par destination du propriétaire, une servitude réelle et perpétuelle, pour et à l’encontre de toutes les parties communes et privatives, considérées chacune d’elles à la fois comme fonds dominants et fonds servants. Ainsi, toute vue, tout surplomb et tout égouttement d’une partie privative ou commune sur une autre partie privative ou commune de l’immeuble, dans son état d’origine tel que construit et aménagé par le déclarant ou ses ayants droit, sont permis et régularisés par l’effet de la présente servitude.

Empiétement

1.7.2 Le comparant constitue, par les présentes, par destination du propriétaire, toute servitude d’empiétement qui pourrait être rendue nécessaire si une partie privative devait, au moment où la construction sera terminée, empiéter sur une partie commune ou si une partie commune devait, au moment où la construction sera terminée, empiéter sur une partie privative, toutes les parties privatives et communes ci-dessous décrites, étant à la fois fonds servants et fonds dominants. Cette servitude permettra de maintenir l’empiétement dans son état d’origine. La présente servitude n’est créée que pour corriger, le cas échéant, tout empiétement qui pourrait exister à la date des présentes dans l’immeuble ou lors de la réalisation finale des travaux de construction, comme construit et aménagé par le comparant ou tout ayant droit qui terminerait le développement du projet. La présente clause ne devra pas être interprétée comme permettant à quelque copropriétaire que ce soit ou au syndicat de créer tout nouvel empiétement ou d’aggraver tout empiétement existant, le cas échéant.

Empiètement quant aux services

1.7.3 Le comparant constitue, par les présentes, par destination du propriétaire, une servitude réelle et perpétuelle d’empiètement, pour et à l’encontre de toutes les parties communes et privatives, considérées chacune d’elles à la fois comme fonds dominant et fonds servant afin que tout empiétement des éléments mécaniques et de services à l’immeuble pouvant exister et desservir l’immeuble lors de sa construction, soit, par le fait de la présente servitude, régularisé sans autre formalité. Ainsi, tout élément d’équipement de mécanique ou de service commun ou privatif pourra, qu’il desserve les parties communes ou l’une ou l’autre des parties privatives, circuler ou traverser quelque partie privative ou commune sans que tel empiétement ne puisse être considéré comme illégal. Aux fins des présentes, les éléments de service et de mécanique sont notamment le câblage d’électricité, de câblodistribution et de téléphonie, les compteurs et les boîtes électriques, ainsi que les conduits et la tuyauterie y compris les gicleurs.

Nonobstant le fait que certains des différents systèmes ci-dessus mentionnés puissent être situés à l’intérieur des bornes des parties privatives, il est établi que les coûts d’entretien, de réparation et de remplacement des équipements et systèmes communs soient partagés en application des dispositions de la présente déclaration de copropriété.

Les droits conférés par la présente servitude comprennent le droit d’accès à toute partie privative, mais doivent être exercés de bonne foi et sont à charge de remettre en état les lieux, après intervention pour les fins mentionnées ci-dessus. Dans l’hypothèse où l’un des copropriétaires subirait un préjudice temporaire en raison de l’atteinte à la jouissance ou un préjudice permanent en raison d’une diminution de la jouissance résultant de l’exercice de la présente servitude, il aura droit à une juste indemnité, à la charge du ou des copropriétaires responsables des travaux, dans le cas seulement où le préjudice serait sérieux. Tout différend résultant de la détermination de la gravité du préjudice, de la détermination de l’identité de son responsable ainsi que de l’appréciation de l’importance des dommages compensatoires, sera expressément soumis à la médiation et, au besoin, à l’arbitrage, comme stipulé aux présentes.

Tolérance de construction

1.7.4 Le déclarant constitue, par les présentes, par destination du propriétaire, une servitude de tolérance réelle et perpétuelle, pour et à l'encontre de toutes les parties communes et privatives, considérées chacune d'elles à la fois comme fonds dominant et fonds servant, à l'effet de tolérer les inconvénients liés à la construction de l'immeuble et à sa finition initiale, y compris tous les travaux d'aménagement intérieur et extérieurs initiaux, sans pouvoir réclamer quelque dédommagement, indemnité ou autre compensation relativement aux troubles que pourraient causer ces travaux.

Accès

1.7.5 Le comparant constitue, par les présentes, par destination du propriétaire, une servitude réelle et perpétuelle, pour et à l’encontre de toutes les parties communes et privatives, considérées chacune d’elles à la fois comme fonds dominant et fonds servant, permettant à tous les copropriétaires, aux administrateurs et à leurs représentants et préposés, le libre accès à l’une ou l’autre des parties privatives ou communes pour les fins de l’exercice des servitudes constituées au présent préambule et de l’exercice de leurs droits et obligations résultant de la présente déclaration de copropriété et de la loi. La présente servitude d’accès contre les parties privatives permet également aux administrateurs du syndicat de s’assurer du respect de la loi et des dispositions de la présente déclaration de copropriété, y compris le Règlement de l’immeuble, et ses modifications, le cas échéant, notamment quant aux travaux, entretiens et vérifications préventifs dans les parties privatives, comme les revêtements de sol, le remplacement périodique des réservoirs à eau chaude, inspections périodiques de sécurité et de conservation de l’immeuble (systèmes d’alarmes, ventilation, gicleurs, fuite d’eau, etc.) et quant à l’exécution des décisions du syndicat valablement adoptées. L’accès se fait sur rendez-vous préalablement fixé. En cas d’urgence, cet accès est permis en tout temps sous la supervision du conseil d’administration.

Il est précisé que la présente servitude oblige notamment tout copropriétaire à donner accès à sa partie privative à un autre copropriétaire qui réalise des travaux dans sa propre partie privative si cet accès est nécessaire à la réalisation de ces travaux. Le copropriétaire qui fait les travaux a l’obligation d’indemniser le copropriétaire qui les subit de manière appropriée et de remettre les lieux en état, le cas échéant. L’article 987 du Code civil du Québec s’applique également.

Lorsque le droit d’accès est exercé en l’absence d’un occupant d’une partie privative, l’accès est permis à la condition qu’il y ait au moins deux personnes qui entrent dans la partie privative.

Modalités

1.7.6 Les servitudes établies aux présentes sont faites en raison de l’intérêt collectif et mutuel des copropriétaires et avec droit de reconstruire en cas de sinistre, sans aggravation susceptible d’affecter la destination des parties privatives et communes.

1.7.7 Tous les droits conférés aux présentes aux copropriétaires ou au syndicat devront être exercés de manière raisonnable prudente et diligente et sur avis préalable donné dans un délai raisonnable.

Mitoyenneté

1.7.8  Conformément au plan cadastral, les murs séparateurs érigés entre les parties privatives sont, sauf exception montrée au plan, des murs mitoyens. Ainsi, la mitoyenneté de ces murs est régie par le Code civil du Québec et les articles 1045 et 1100 C.c.Q. s’y appliquent.

Servitude éteinte

1.8 Un acte de servitude de passage temporaire a été reçu devant Me Éric Martin, notaire, le 29 mai 2014 et publié à Trois-Rivières, le 30 mai 2014, sous le numéro 20 784 163. L’immeuble désigné aux présentes est l’un des fonds servants. Cet acte contient une clause d’extinction automatique lorsque le fonds dominant, le lot alors connu comme étant le lot numéro 5 399 533 (1100 avenue des Draveurs), aurait accès à l’Avenue des Draveurs. Cet accès a été obtenu lors de la publication de la déclaration de copropriété initiale de la copropriété L’adresse sur le fleuve, initiale phase A à Trois-Rivières, sous le numéro 20 834 886. De plus, la clause 1.10 de cet acte contient une reconnaissance explicite de cette extinction.

1.9 Un acte de servitude de passage temporaire a été reçu devant Me Éric Martin, notaire, le 23 juin 2016 et publié à Trois-Rivières, le 23 juin 2016, sous le numéro 22 426 204. L’immeuble désigné aux présentes est l’un des fonds servants. Cet acte contient une clause d’extinction automatique lorsque le fonds dominant, le lot alors connu comme étant le lot numéro 5 299 588 (1300 avenue des Draveurs), aurait accès à l’Avenue des Draveurs. Or, lors de la création de cette servitude l’accès avait déjà été obtenu par la publication de la déclaration de copropriété initiale de la copropriété L’adresse sur le fleuve, initiale phase A à Trois-Rivières, sous le numéro 20 834 886. La cause d’extinction est arrivée simultanément avec la création de la servitude. De plus, la déclaration de copropriété par Société en commandite L’Adresse sur le fleuve lot A-Phase II, alors propriétaire de tous les lots issus du remplacement du lot 5 299 588, fonds dominant, contient, à l’article 209, la reconnaissance par ce propriétaire de cette situation. L’acte reçu devant Me Éric Martin, notaire, le 28 janvier 2020 et publié à Trois-Rivières, le 31 janvier 2020, sous le numéro 25 184 822 en fait mention.

1.10 Une servitude de passage contre l’immeuble désigné aux présentes, mais dont l’assiette est située dans les parties communes désignées ci-dessous en faveur du lot désigné comme étant le lot numéro six millions quarante-neuf mille trois cent soixante-dix-neuf (6 049 379) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières (parties communes - 1300 Des Draveurs) a été créée aux termes d’un acte reçu devant Me Éric Martin, notaire, le 27 juin 2018 et publié à Trois-Rivières, le 28 juin 2018, sous le numéro 23 959 958 (clause 12). Cet acte contient une clause d’extinction de la servitude sur les parties privatives désignées ci-dessous lors de la publication d’une déclaration de copropriété sur le présent immeuble. La servitude subsistera sur les parties communes à titre de fonds servant. Le déclarant constate l’accomplissement de la condition prévue à l’acte par la publication des présentes et l’extinction sur les parties privatives désignées ci-dessous à titre de fonds servant.

Renonciation expresse partielle à une servitude par le propriétaire du fonds dominant (art. 1191 C.c.Q.)

1.11 Un acte de servitudes a été reçu devant Me Éric Martin, notaire, le 27 juin 2018 et publié à Trois-Rivières, le 28 juin 2018, sous le numéro 23 959 958. Aux termes de cet acte, une servitude a été créée contre le lot numéro cinq millions trois cent quatre-vingt-dix-neuf mille cinq cent trente-sept (5 399 537) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières (1500 avenue des Draveurs), fonds servant, au bénéfice de l’immeuble désigné ci-dessous à l’État descriptif des fractions, étant alors désigné comme étant le lot numéro 5 399 538 (1400 avenue des Draveurs), fonds dominant. Le fonds dominant appartient au comparant, comme décrit ci-dessus. La servitude permet de circuler, à pied et en véhicule de toute nature, ainsi que d’installer et de maintenir une dalle de béton pour conteneurs à déchets devant desservir l’immeuble désigné ci-dessous à l’État descriptif des fractions. Le fonds dominant ayant été divisé tel que décrit ci-dessus, le comparant à titre de propriétaire du fonds dominant renonce à cette servitude, en autant seulement qu’elle affecte les parties privatives désignées ci-dessous à l’État descriptif des fractions à titre de fonds dominants. La servitude continue de s’appliquer à l’encontre du lot 5 399 537 fonds servant et des parties communes désignées ci-dessous, fonds dominant.

ARTICLE 2. Dans la présente déclaration de copropriété, les termes utilisés ainsi que leur signification se retrouvent aux articles 1038 et suivants du Code civil du Québec traitant de la copropriété divise d'un immeuble. De plus, et à moins d'indication contraire, les termes mentionnés ci-dessous ont le sens suivant.

Assemblée de transition : Assemblée générale extraordinaire des copropriétaires ayant notamment pour objet l’élection d’un conseil d’administration, en application de l’article 1104 du Code civil du Québec.

Bail : Comprend le bail et la permission d’occuper qui résulte d’un prêt à usage.

Balcon : Plate-forme en saillie des murs extérieurs du bâtiment et située dans le prolongement d'une partie privative. Sauf indication contraire, comprend aussi les terrasses au sol avec garde-corps pour les parties privatives du 1er étage.

Charges communes : Comprend les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, y compris les sommes à verser au fonds de prévoyance et au fonds d’auto-assurance, le cas échéant.

Conseil d’administration : Jusqu’à l’élection d’un conseil d’administration par l’assemblée des copropriétaires, désigne l’administrateur unique nommé aux présentes ou son remplaçant tel que stipulé ci-dessous.

Copropriétaire, chaque copropriétaire, chacun des copropriétaires : Personne ou groupe de personnes qui détiennent collectivement le droit de propriété d’une fraction. L’utilisation des expressions « chaque copropriétaire » ou « chacun des copropriétaires » dans le présent acte ne doit pas entraîner une disproportion de droits ou d’obligations entre un copropriétaire unique d’une fraction et un groupe de personnes détenant collectivement la propriété d’une fraction.

Déclarant : Doit être interprété selon ce qui est précisé à la clause d’interprétation ci-dessous relativement à certains ayants droit du déclarant.

Déclaration de copropriété : Le présent acte, y compris le Règlement de l’immeuble, et toutes les modifications qui peuvent lui être apportées par la suite.

Déménagement : Comprend chaque déménagement et chaque emménagement dans une partie privative.

Fraction : Comprend une partie privative, une quote-part des parties communes comme stipulé ci-dessous et, à titre accessoire, certains droits d’usage exclusif de certaines parties communes à usage restreint lorsque ces droits d’usage exclusif sont inclus dans la fraction par la déclaration de copropriété et non simplement conférés personnellement au copropriétaire.

Fumer : Utilisation de tout dispositif qu’on porte à la bouche pour inhaler toute substance contenant ou non de la nicotine ou du cannabis, y compris la cigarette électronique, la pipe ou le bong (pipe à eau pour fumer du cannabis).

Gérant : Toute personne qui assume la gérance de la copropriété, en tout ou en partie, y compris celui qui est désigné comme gestionnaire.

Immeuble : Immeuble mentionné ci-dessus à l'article 1, comprenant le terrain, la construction et les aménagements et désigné ci-dessous à l’État descriptif des fractions.

Locataire : Comprend aussi l’occupant en vertu d’un prêt à usage.

Louer une fraction ou une partie commune à usage restreint : Comprend aussi consentir un prêt à usage.

Promoteur : Conformément aux dispositions du Code civil du Québec, est considéré comme promoteur celui qui, au moment de l’inscription de la déclaration de copropriété, est propriétaire d’au moins la moitié de l’ensemble des fractions ou ses ayants cause, sauf celui qui acquiert de bonne foi et dans l’intention de l’occuper une fraction pour un prix égal à sa valeur marchande.

Registres du syndicat, Registres de la copropriété : comprend le registre imposé par l’article 1070 du Code civil du Québec et tous les autres registres tenus par le syndicat en application des présentes.

Stationnement en enfilade : Espace de stationnement permettant le stationnement en enfilade de deux (2) véhicules l’un derrière l’autre, par exemple le stationnement 62-63 sur le plan annexé aux présentes.

Syndicat : Personne morale constituée par la publication de la présente déclaration de copropriété.

Usage restreint : Synonyme de « usage exclusif » et de « jouissance exclusive ».

ARTICLE 3. Le déclarant assujettit par les présentes l'immeuble aux dispositions pertinentes du Code civil du Québecrégissant la copropriété divise d'un immeuble et aux dispositions de la présente déclaration de copropriété.

ARTICLE 4. La présente déclaration de copropriété prend effet dès sa publication au bureau de la publicité des droits et lie tous les copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui l'ont signée et produit ses effets envers eux à compter de son inscription au registre foncier.

Les modifications apportées à l'Acte constitutif de copropriété et à l'État descriptif des fractions sont opposables aux copropriétaires à compter de leur inscription au registre foncier. Celles apportées au Règlement de l'immeuble lient les copropriétaires à compter du moment où elles sont déposées auprès du syndicat dans les registres de la copropriété. Elles sont présumées être déposées dans ces registres dès que la décision de modifier le Règlement de l’immeuble est consignée dans un procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires dûment signé ou dans une de ses résolutions écrites signées par toutes les personnes habiles à voter.

Toute modification à la déclaration de copropriété, y compris au Règlement de l’immeuble, doit être formellement adoptée par l’assemblée des copropriétaires réunie en assemblée ou par résolution écrite, sous réserve de l’article 1100 du Code civil du Québec. Aucune modification tacite à la déclaration de copropriété, y compris au règlement de l’immeuble, n’est valide.

Le Règlement de l'immeuble et les modifications qui peuvent lui être apportées par la suite sont opposables aux locataires et aux occupants d'une partie privative dès qu'un exemplaire leur est remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat ou par tout intéressé.

ARTICLE 5. Conformément à l'État descriptif des fractions ci-dessous, l’immeuble est composé d’environ soixante-deux (62) parties privatives d'habitation. Il comprend des espaces de rangement situés au sous-sol de l'immeuble. On y retrouve aussi des espaces de stationnement intérieurs simples ou en enfilade. Le garage comporte également trois (3) espaces de stationnement pour véhicules de type tricycle ou triporteur ou quadriporteur, facilitant le déplacement des personnes à mobilité réduite (nos 132 à 134). Ces espaces de stationnement pourront être loués moyennant un frais annuel déterminé par le conseil d’administration. L’attribution de ces espaces se fera sur une base annuelle débutant le 1er juin. Advenant que plus de 3 personnes nécessitent un de ces stationnements, les emplacements seront attribués par tirage en priorisant les détenteurs d’une vignette d’accès aux stationnements pour handicapés et d’un véhicule approuvé par Santé Canada. L’immeuble comprend aussi des espaces de stationnement extérieurs dont au moins douze (12) sont réservés aux visiteurs. Ces espaces de rangement et de stationnement extérieurs et intérieurs, y compris les stationnements réservés aux visiteurs sont montrés et numérotés, à titre indicatif, sur des plans qui demeurent annexés aux présentes après avoir été reconnus véritables et signés pour identification par le déclarant et l’intervenante en présence du notaire. Les espaces en enfilade portent les numéros 62-63, 64-65, etc. sur le plan. Ces espaces avec deux places sont considérés pour les fins de la présente déclaration de copropriété comme un seul espace de stationnement permettant le stationnement en enfilade de plus d’un véhicule. (Modification votée le 22 mai 2024)

2.1 Parties privatives

ARTICLE 6. Les parties privatives sont celles décrites ci-dessous à l'État descriptif des fractions et comprennent leur contenu et leurs accessoires qui composent aussi la fraction, dont notamment :

6.1 les droits conférés au copropriétaire d’une partie privative donnée, à l’usage exclusif dans certaines parties communes à usage restreint tels que les fenêtres, les portes, les balcons, et autres comme stipulés ci-dessous ;

6.2 le droit conféré au copropriétaire d’une partie privative donnée, à l’usage exclusif d'un espace de stationnement (simple ou en enfilade) et d'un espace de rangement attribués conformément à l'article 13 ci-dessous, chacun de ces droits dans un rangement et un stationnement composant la fraction de copropriété, les autres, y compris les espaces pour véhicules de type tricycle ou triporteur ou quadriporteur, le cas échéant, étant des espaces excédentaires assujettis aux règles ci-dessous ; (Modification votée le 22 mai 2024)

6.3 les cloisons intérieures autres que les cloisons communes, le cas échéant ;

6.4 les recouvrements des planchers, les sous-planchers, les installations et appareils sanitaires des salles de bain et de la cuisine, les armoires ;

6.5 les câblages électriques, les canalisations, les câblages de câblodistribution et ceux des systèmes d'alarme qui sont situés à l'intérieur des bornes d'une partie privative à la condition qu'ils desservent exclusivement cette partie privative, etc. ;

6.6 les systèmes et appareils de chauffage, de ventilation et de climatisation, y compris les unités d’air climatisé, et leurs canalisations et autres accessoires, à la condition qu'ils desservent exclusivement cette partie privative, et ce, même si ces systèmes et leurs accessoires devaient être situés à l’extérieur des bornes des parties privatives et malgré toute stipulation contraire des présentes.

ARTICLE 7. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

ARTICLE 8. De façon générale et sous réserve du plan cadastral, chacune des parties privatives décrites ci-dessous à l'État descriptif des fractions est bornée comme décrit ci-dessous.

8.1 BORNES AUX PLANCHERS ET AUX PLAFONDS

Limite inférieure :

8.1.1 La limite inférieure de chaque partie privative est le plan constitué par la surface visible du béton. Les sous-planchers, les revêtements et les éléments chauffants, le cas échéant, sont privatifs.

Limite supérieure :

8.1.2 Généralement, la limite supérieure de chaque partie privative est le plan constitué par la surface visible du béton. Tous les éléments inférieurs à cette limite sont inclus à l’intérieur du lot privatif.

Précision :

8.1.3 Il est précisé qu’une altitude théorique des surfaces de béton a été calculée pour chaque étage, sans égard aux différences qui peuvent exister sur l’ensemble d’un étage dont les surfaces de béton peuvent ne pas être homogènes et présenter quelques différences de niveaux.

8.2 BORNES AUX MURS

8.2.1 Les limites latérales des parties privatives sont les surfaces visibles finies du gypse sur tous les murs extérieurs et tous les murs bornant aux espaces communs (couloir, escalier, ascenseur). Le gypse fait partie intégrante de la partie commune dans ce cas.

8.2.2 Aux portes donnant accès à la partie privative et aux fenêtres, les bornes se situent dans le prolongement imaginaire de la surface visible finie du gypse.

8.2.3 Lorsque les parties privatives sont séparées entre elles par un mur mitoyen, la mesure cadastrale a été relevée au centre du mur.

8.2.4 Malgré ce qui précède, les colonnes de béton font partie intégrante du lot commun. En ce qui concerne les colonnes à l’intérieur des lots privatifs, la borne a été fixée sur la surface de béton de ces colonnes, tout revêtement autour des colonnes étant compris dans le lot privatif.

8.2.5 Les surfaces mentionnées ci-dessus peuvent dans les faits présenter de légères variations dont il n’a pas été tenu compte dans le mesurage.

8.3 Les bornes des parties privatives mentionnées ci-dessus correspondent aux mesures qui apparaissent au plan cadastral. Elles ont été communiquées au déclarant et au notaire soussigné par Mathieu Tessier, arpenteur-géomètre, dans un rapport qu’il a signé le 22 juillet 2019, numéro 18-088 de ses dossiers (numéro 1 110 de ses minutes) et par courriel le 24 octobre 2019.

2.2 Parties communes

ARTICLE 9. Toutes les parties qui ne sont pas parties privatives sont des parties communes et notamment, sans limiter la généralité de ce qui précède et de ce qui suit, sont parties communes :

9.1 le sol, en surface et en profondeur, avec les voies d'accès et de circulation, les aménagements paysagers, les espaces verts, les installations d'aqueducs et d'égout ;

9.2 les fondations, la toiture, le toit, le gros œuvre, les murs extérieurs, certains murs intérieurs ou la partie de ceux-ci qui sont compris dans le lot commun, les passages et les corridors, le hall d'entrée, les escaliers et les ascenseurs, les chutes à déchets et à recyclage, la salle à déchets, la salle de mécanique d’ascenseurs, la chambre électrique, la salle des gicleurs, la salle électrique d’urgence, la conciergerie avec la toilette, la salle de mécanique sous la piscine, la salle de vélo, etc. ;

9.3 les portes conduisant à l'extérieur des parties privatives et les fenêtres ;

9.4 les espaces de stationnement, les espaces de rangement, les balcons, etc. ;

9.5 la piscine extérieure, son spa et sa terrasse, l’aire de la piscine intérieure et la piscine intérieure, l’espace extérieur pour la cuisson, l’espace à l’extérieur pour la génératrice ; les allées piétonnières, le bureau du syndicat au premier étage, la chambre d’invité au premier étage, la salle commune, la salle d’entraînement, etc.;

9.6 les systèmes communs de chauffage, d'électricité, de câblodistribution, d’interphone, de tuyauterie, de plomberie, de ventilation, de pressurisation, de canalisation, de signalisation, d'alarme, y compris ceux de ces systèmes qui traversent une partie privative sans desservir exclusivement cette partie privative. Il est précisé qu’est partie commune tout le système électrique qui dessert exclusivement un espace de stationnement commun à usage restreint et qui est nécessaire à la présence d’une borne de recharge d’un véhicule électrique dans ce stationnement ou d’une prise électrique, y compris la borne elle-même à compter du moment où elle est raccordée au système électrique jusqu’au moment où elle en est détachée. Une fois que la borne électrique est détachée du système électrique commun, elle redevient un bien meuble.

9.7 Malgré l'énumération ci-dessus, les parties communes comprennent d’une façon générale et sous réserve d’une disposition contraire explicite des présentes, tout le terrain incluant le volume d'air le surplombant et tout le sous-sol et toutes les parties construites ne se trouvant pas à l'intérieur des bornes des parties privatives. L’énumération ci-dessus est énonciative et non limitative.

ARTICLE 10. Sont notamment accessoires aux parties communes, le droit de surélever tout ou partie d'un bâtiment commun, le droit de construire et d'aménager des équipements ou des bâtiments nouveaux sur toute partie commune, le droit de creuser et d'utiliser le sol et le sous-sol de toute partie commune, le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes et les servitudes et autres droits réels grevant les parties communes, ainsi que les servitudes établies au bénéfice des parties communes.

ARTICLE 11. La quote-part des parties communes d'une fraction et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément de la partie privative, ni d'une aliénation, ni d'une action en partage.

2.3 Parties communes à usage restreint – Composition et attribution

ARTICLE 12.  Parmi les parties communes, certaines sont à usage restreint. Les parties communes à usage restreint sont des parties communes qui, soit par leur nature, soit par leur situation sont destinées à la jouissance exclusive des copropriétaires considérés individuellement. Sans que l’énumération qui suit ne soit limitative, les parties communes à usage restreint comprennent :

12.1 les portes et les fenêtres extérieures dans la mesure où elles donnent sur une partie privative;

12.2 les volumes d’air à l’intérieur des appartements, mais situés dans le lot commun, par exemple aux portes, aux fenêtres, dans les puits de lumière, etc. ;

12.3 les balcons attenants à chacune des parties privatives ;

12.4 les espaces de rangement situés à l'extérieur des parties privatives, lesquels sont montrés et numérotés aux plans annexés aux présentes, plus particulièrement au sous-sol, étant précisé que les espaces identifiés par les numéros 219 et 221 peuvent être des rangements ouverts ou fermés selon ce que le déclarant choisira lorsqu’il fera le parachèvement de l’immeuble ;

12.5 les espaces de stationnement intérieurs et extérieurs, lesquels sont montrés et numérotés aux plans annexés aux présentes, à l'exception toutefois des espaces de stationnement réservés aux visiteurs, sous réserve du droit du déclarant d’attribuer d’autres espaces de stationnement à l’usage exclusif des visiteurs comme prévu ci-dessous, étant précisé qu’il est possible que le déclarant, dans l’exécution de la clause de parachèvement des travaux ci-dessous, décide, à la demande d’un copropriétaire, de fermer un ou des espaces de stationnement pour en faire des espaces de garage fermés avec rangement, auquel cas, tous les murs ainsi aménagés, portes, portes de garage, mécanismes, etc. sont aussi une partie commune à usage restreint, ces travaux pouvant également être faits dans le futur avec l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires ;

12.6 de manière accessoire, tout le système électrique qui dessert exclusivement un espace de stationnement et qui est nécessaire à la présence d’une borne de recharge d’un véhicule électrique dans ce stationnement ou d’une prise électrique, y compris la borne elle-même si elle est située dans une partie commune, à compter du moment où elle est raccordée au système électrique jusqu’au moment où elle en est détachée. Une fois que la borne de recharge est détachée du système électrique commun, elle redevient un bien meuble ;

12.7 les boîtes aux lettres autres que celle réservée au conseil d’administration, chacune de ces boîtes aux lettres est réservée à l’usage exclusif de la partie privative dont le numéro apparaît sur cette boîte aux lettres ;

12.8 tout conduit et toute canalisation qui pourraient être situés à l’extérieur des bornes d’une partie privative, mais qui desservent exclusivement cette partie privative et qui ne sont pas autrement déclarés privatifs par les présentes ;

12.9 toute parcelle de toute partie privative qui pourrait, à la date où la construction est terminée, empiéter sur une partie commune, laquelle parcelle serait alors régie notamment par la servitude créée ci-dessus et ceci à la condition que cet empiétement ne résulte pas d’une contravention à la présente déclaration de copropriété ni à la loi.

ARTICLE 13. L’attribution de certaines parties communes à usage restreint est soumise aux règles ci-dessous.

Espaces de rangement et de stationnement

13.1 Les espaces de rangement situés à l'extérieur des parties privatives et les espaces de stationnement, parties communes à usage restreint, sont attribués comme suit :

13.1.1 Espaces de rangement :

13.1.1.1 Au moment de l'établissement de la copropriété divise sur l'immeuble, le déclarant a l’usage exclusif de tous les espaces communs à usage exclusif de rangement de la copropriété. Il conserve ce droit d’usage exclusif dans chaque espace de rangement tant et aussi longtemps qu'il n'attribue pas cet espace à un copropriétaire ou au syndicat comme stipulé ci-dessous.

13.1.1.2 Chaque copropriétaire d'une partie privative a droit à l’usage exclusif d'un espace de rangement à un endroit qui doit être déterminé exclusivement par le déclarant lors de la première mutation de chacune des fractions ou à tout autre moment.

13.1.1.3 Quant aux espaces de rangement excédentaires, ils sont attribués exclusivement par le déclarant aux acquéreurs des fractions ou au syndicat à titre de représentant de la collectivité des copropriétaires. Ce droit d’usage exclusif dans les espaces de rangement excédentaires est par la suite, cessible et transmissible au bénéfice des copropriétaires ou du syndicat seulement, sous peine de nullité.

13.1.1.4 Les attributions des espaces de rangement peuvent faire l’objet d’un échange.

13.1.1.5 Afin d’assurer que les registres de la copropriété soient tenus de la manière la plus rigoureuse possible et afin d’assurer le respect de la déclaration de copropriété, les attributions, les modifications, les échanges et les cessions doivent être constatés par acte notarié en minute. Le syndicat doit être avisé par écrit dans un délai de quinze (15) jours. Les changements sont inscrits aux registres de la copropriété.

13.1.1.6 Le droit d’usage exclusif d’un espace de rangement ne peut être aliéné séparément de la fraction lorsque ce droit est accessoire à la partie privative et compose la fraction de copropriété aux termes de l’article 6 ci-dessus. L’acquisition d'une fraction confère à l'acquéreur ce droit d’usage exclusif dans l’espace de rangement attribué au copropriétaire vendeur.

13.1.1.7 Personne, à l’exception du déclarant et du syndicat à titre de représentant de la collectivité des copropriétaires, ne peut détenir un droit d’usage exclusif dans un espace de rangement si elle n'est pas propriétaire d'une fraction. Si, à la suite de l'aliénation de sa fraction, une personne contrevient au présent paragraphe, son droit d’usage exclusif est transféré de plein droit à l'acquéreur de sa fraction. Au besoin, la présente clause pourra être interprétée comme créant une servitude d’accès et de rangement, cessible et transmissible à un copropriétaire ou au syndicat seulement, lequel exercera alors le droit d’usage exclusif stipulé aux présentes. Cette servitude grève les parties communes désignées ci-dessous, étant le fonds servant, et est établie au profit du déclarant. Le déclarant, dans l’exercice de sa servitude sera tenu de respecter les stipulations relatives aux espaces de rangement contenues aux présentes.

13.1.1.8 Tout copropriétaire d'une fraction qui n'utilise pas l’espace de rangement qui lui a été attribué ne peut le louer qu’à un autre copropriétaire, à un locataire, à un occupant ou au syndicat aux conditions qu'il juge à propos. Le syndicat doit être avisé de cette location dans les quinze (15) jours et faire dans ses registres les mentions appropriées.

13.1.1.9 Il est précisé que le droit d’usage restreint de l’espace 219 est attribué de plein droit au copropriétaire qui est titulaire du droit d’usage restreint du stationnement 119. La même chose s’applique au rangement 221 et au stationnement 121. Toute attribution ou transferts concernant les espaces de stationnement 119 et 121 s’appliqueront aussi de plein droit aux espaces 121 et 221.

13.1.2 Espaces de stationnement

13.1.2.1 Au moment de l'établissement de la copropriété divise sur l'immeuble, le déclarant a l’usage exclusif de tous les espaces de stationnement de la copropriété à l’exception de ceux réservés à l’usage exclusif des visiteurs, lesquels sont montrés sur un plan ci-annexé. Il conserve ce droit d’usage exclusif dans chaque espace de stationnement tant et aussi longtemps qu'il ne l'attribue pas à un copropriétaire ou au syndicat comme stipulé ci-dessous.

13.1.2.2 Chaque copropriétaire d'une partie privative a droit à l’usage exclusif d'un espace de stationnement intérieur ou extérieur (simple, en enfilade ou permettant de stationner plus d’un véhicule comme l’espace 129) à un endroit qui doit être déterminé exclusivement par le déclarant lors de la première mutation de chacune des fractions ou à tout autre moment.

13.1.2.3 Quant aux espaces de stationnement excédentaires, y compris les espaces pour véhicules de type tricycle ou triporteur ou quadriporteur, ils sont attribués exclusivement par le déclarant aux acquéreurs des fractions ou au syndicat à titre de représentant de la collectivité des copropriétaires. Ce droit d’usage exclusif dans les espaces de stationnement est par la suite, cessible et transmissible au bénéfice des copropriétaires ou du syndicat seulement, sous peine de nullité. (Modification votée le 22 mai 2024)

13.1.2.4 Les attributions des espaces de stationnement peuvent faire l’objet d’un échange.

13.1.2.5 Afin d’assurer que les registres de la copropriété soient tenus de la manière la plus rigoureuse possible et afin d’assurer le respect de la déclaration de copropriété, les attributions, les modifications, les échanges et les cessions doivent être constatés par acte notarié en minute. Le syndicat doit être avisé par écrit dans un délai quinze (15) jours. Les changements sont inscrits aux registres de la copropriété.

13.1.2.6 Le droit d’usage exclusif d’un espace de stationnement ne peut être aliéné séparément de la fraction lorsque ce droit est accessoire à la partie privative et compose la fraction de copropriété aux termes de l’article 6 ci-dessus. L’acquisition d'une fraction confère à l'acquéreur ce droit d’usage exclusif dans l’espace de stationnement attribué au copropriétaire vendeur.

13.1.2.7 Personne, à l’exception du déclarant et du syndicat à titre de représentant de la collectivité des copropriétaires, ne peut détenir un droit d’usage exclusif dans un espace de stationnement si elle n'est pas propriétaire d'une fraction. Si, suite à l'aliénation de sa fraction, une personne contrevient au présent paragraphe, son droit d’usage exclusif est transféré de plein droit à l'acquéreur de sa fraction. Au besoin, la présente clause pourra être interprétée comme créant une servitude d’accès et de stationnement, cessible et transmissible à un copropriétaire ou au syndicat seulement, lequel exercera alors le droit d’usage exclusif stipulé aux présentes. Cette servitude grève les parties communes désignées ci-dessous, étant le fonds servant, et est établie au profit du déclarant. Le déclarant sera tenu de respecter les stipulations relatives aux espaces de stationnement contenues aux présentes.

13.1.2.8 Tout copropriétaire d'une fraction qui n'utilise pas l'espace de stationnement qui lui a été attribué, ne peut le louer qu’à un autre copropriétaire, à un locataire, à un occupant ou au syndicat aux conditions qu'il juge à propos. Le syndicat doit être avisé de cette location dans les quinze (15) jours et faire dans ses registres les mentions appropriées.

13.1.2.9 L’attribution d’un espace de stationnement est faite sous réserve des droits du copropriétaire qui détient un droit d’usage exclusif dans un espace de rangement dont l’accès doit se faire à même l’espace de stationnement, le cas échéant. L’attribution d’un espace de rangement est aussi faite sous réserve des droits du copropriétaire qui détient un droit d’usage exclusif dans un espace de stationnement qui permet l’accès à cet espace de rangement, le cas échéant. Le conseil d’administration peut donner toute directive pour faciliter l’aménagement des droits de ces deux copropriétaires.

13.1.2.10 L’usage exclusif des espaces de stationnement est sujet à la présence, le cas échéant, d’unités de ventilation, pompe sous la dalle ou d’autres appareils ou équipements de chauffage, de climatisation, etc. à même cet espace de stationnement ou à proximité, sans que ces appareils ou équipements ne desservent spécifiquement la partie privative du titulaire du droit d’usage exclusif dans cet espace de stationnement. Le titulaire du droit d’usage restreint doit respecter le droit du copropriétaire concerné ou du syndicat d’avoir accès à ces appareils ou équipements au besoin. Les administrateurs peuvent donner toutes directives relatives à l’accès, l’installation, la réparation, l’entretien ou le remplacement de ces appareils et équipements.

Dispositions générales

13.2 La première attribution de chacune des parties communes à usage restreint prévue à la présente clause est faite exclusivement par le déclarant par acte notarié en minute, et ce même après l'élection d'un conseil d'administration. Toutefois, le déclarant peut, moyennant contrepartie ou non, céder ce droit d'attribution au conseil d’administration du syndicat relativement à une ou plusieurs parties communes à usage restreint. Toute partie commune à usage restreint peut, dans ces conditions, être utilisée aux fins du syndicat selon les directives du conseil d’administration.

13.3 Les copropriétaires doivent se conformer aux conditions relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des espaces de rangement et des espaces de stationnement déterminées ci-dessous au Règlement de l'immeuble.

13.4 Les parties communes à usage restreint qui desservent spécifiquement une partie privative telles que, non limitativement, les portes, les fenêtres, les balcons, la tuyauterie, le filage ainsi que toute parcelle de toute partie privative qui pourrait empiéter sur une partie commune, sont attribuées à la partie privative concernée.

13.5 Aucun droit d’usage et de jouissance exclusifs d’une partie commune à usage restreint conféré à un copropriétaire ou à sa partie privative ne pourra être retiré sans le consentement du copropriétaire, tant que ce dernier demeure copropriétaire, que ce droit d’usage exclusif lui ait été attribué par les présentes, par tout acte de modification aux présentes ou par tout acte d’attribution, de cession ou d’échange à ce copropriétaire fait en application de la présente déclaration de copropriété ou de l’une de ses modifications. La présente clause doit toutefois être interprétée sous réserve des droits du déclarant stipulés aux présentes, notamment des servitudes stipulées à son bénéfice.

13.6 Malgré ce qui précède, certains espaces de stationnement parties communes à usage restreint dans le garage sont identifiés sur le plan annexé aux présentes comme stationnements convenant à une personne handicapée. À la demande écrite d’un copropriétaire dont la partie privative est occupée par une personne handicapée qui nécessite l’usage d’un tel espace de stationnement et qui dispose d’une vignette à cette fin, le conseil d’administration doit, dans la mesure où certains de ces espaces sont occupés par des personnes non handicapées et qui ne disposent pas de vignette, modifier, par résolution, l’attribution de certains espaces de stationnement afin de permettre à la personne handicapée de disposer d’un stationnement de dimensions appropriées. Copie de cette résolution est transmise aux copropriétaires concernés et la modification est inscrite aux registres de la copropriété. Il est interdit au conseil d’administration de retirer un droit d’usage exclusif dans un espace de stationnement à un copropriétaire. Seule l’attribution d’un espace spécifique différent est autorisée. Ainsi, le nombre total d’espaces de stationnement dont dispose un copropriétaire ne peut être modifié sans son consentement. En aucun cas cette modification d’attribution ne peut nuire à un copropriétaire en diminuant le nombre de véhicules qu’il peut stationner, dans le cas par exemple des stationnements en enfilade (exemple stationnement numéro 62-63).

Dans le cas où le conseil d’administration exerce les pouvoirs ci-dessus en changeant l’attribution d’un espace de stationnement convenant à une personne handicapée, il doit s’assurer de ne pas porter préjudice au titulaire du droit d’aucune manière. Notamment, si le stationnement comporte, à titre accessoire, un système électrique qui dessert exclusivement cet espace de stationnement et qui est nécessaire à la présence d’une borne de recharge d’un véhicule électrique ou d’une prise électrique, le conseil d’administration doit prendre les mesures nécessaires pour que le nouvel espace attribué au copropriétaire soit lui aussi muni d’un tel système, le tout aux frais du copropriétaire qui bénéficiera de cet échange et qui a demandé un stationnement convenant à une personne handicapée.

ARTICLE 14. Le patrimoine du syndicat comprend notamment :

14.1 tous les biens meubles, accessoires et pièces d'équipement placés par le déclarant pour décorer ou exploiter l'immeuble ainsi que les biens meubles et accessoires acquis par le syndicat au bénéfice de la copropriété ;

14.2 toute somme d'argent perçue par le syndicat et spécialement les sommes représentant les contributions des copropriétaires aux charges communes ;

14.3 le fonds de prévoyance, le fonds d’auto-assurance, le cas échéant, ainsi que tout autre fonds du syndicat comme notamment le fonds d’imprévus, le cas échéant ;

14.4 tous les livres, les registres, les rapports, les déclarations, les certificats, les contrats et les documents dont la loi et la présente déclaration de copropriété exigent la tenue et la conservation ;

14.5 tout immeuble acquis par le syndicat, à moins de dispositions contraires du titre d'acquisition et d’une modification à l’État descriptif des fractions ci-dessous pour en faire une partie commune.

4.1 Description sommaire de l’immeuble, de ses caractères et de sa situation

ARTICLE 15. L’immeuble est situé à Trois-Rivières au confluent de la rivière Saint-Maurice et du fleuve Saint-Laurent. Il comporte un étage sous-terrain de garage avec des espaces de stationnement et de rangement ainsi qu’un lave-auto. On retrouve également au sous-sol des salles techniques. Il comporte aussi seize (16) étages supérieurs d’habitation. Il est muni notamment d’une piscine extérieure et d’un spa, d’une piscine intérieure, d’espaces BBQ extérieurs communs, d’une génératrice extérieure susceptible d’émettre un bruit propre à ce type d’équipement, des chutes à déchets et à recyclage, d’une salle commune, d’une salle d’entraînement, d’un local d’administration et d’une chambre commune pour les invités. Chaque appartement (partie privative) est desservi par un système d’air climatisé privatif dont la thermopompe est à l’intérieur de la partie privative, mais le condenseur est situé sur le balcon ou le toit de l’immeuble. Il est précisé que l’immeuble n’a pas été conçu pour que des spas soient installés dans les parties communes à usage restreint ni sur le toit.

L’immeuble est muni d’un système de caméra et d’interphone à la porte principale afin de contrôler les entrées dans l’immeuble et d’assurer la sécurité et la tranquillité des occupants. Le système de caméra comprend également d’autres caméras dont notamment dans le garage, aux étages de l’immeuble et à l’extérieur. Il n’est pas contraire à la destination de l’immeuble que d’autres caméras puissent, dans le futur, être installées dans les parties communes intérieures ou extérieures, sans que cela ne soit toutefois une obligation.

Dans les garages, le promoteur a installé et pourra installer, dans certains cas, le filage pour permettre la mise en place d’une borne de recharge d’un véhicule électrique. Les présentes contiennent des dispositions relatives à ces systèmes électriques. Il est précisé que l’espace disponible dans la salle électrique ne permet pas que tous les espaces de stationnement soient desservis par un tel système.

4.2 Destination de l'immeuble

ARTICLE 16. L'immeuble est destiné exclusivement à l'habitation résidentielle, le tout en conformité avec les caractères et la situation de l’immeuble.

La destination résidentielle de l’immeuble est incompatible avec la location des parties privatives à très court terme, à la semaine ou à la journée par exemple, de type Airbnb ou hôtelière, sous quelque forme que ce soit.

La destination résidentielle de l’immeuble est également incompatible avec la location ou l’autorisation d’occuper répétée d’une fraction à des locataires ou à des occupants différents pour une période de moins d’un (1) an. La transformation ou l’utilisation des parties privatives en chambres destinées à être louées à des personnes distinctes ou occupées par des personnes distinctes sont aussi contraires à la destination de l’immeuble. Les présentes n’empêchent pas la cohabitation par un copropriétaire avec une ou d’autres personnes et le partage des frais afférents à la fraction.

Le déclarant précise aussi que le niveau d’insonorisation dans l’immeuble participe de sa destination.

En raison de ses caractéristiques, il est contraire à la destination de l’immeuble qu’un spa soit installé sur un balcon ou toute autre partie commune à usage restreint.

Il est également contraire à la destination de l’immeuble que les piscines et leurs abords soient exploités pour la baignade du public en général ou d’un groupe restreint du public.

L’immeuble est également destiné à servir de bureaux des ventes pour le déclarant, de façon temporaire, mais pour aussi longtemps qu’il le désirera, le tout en conformité de la clause de parachèvement ci-dessous.

4.3 Destination des parties privatives

ARTICLE 17. Les parties privatives sont destinées exclusivement à l'habitation résidentielle. Sous réserve de la réglementation municipale, les parties privatives peuvent toutefois, sans qu'il ne soit contrevenu à leur destination, être affectées accessoirement et sans cesser d'être occupées de manière résidentielle, à l'exercice d'une profession libérale ou d'une autre occupation pourvu que cet exercice ne donne lieu que de façon occasionnelle à la visite de clients et qu'il n'en résulte pas une circulation soutenue, la livraison fréquente de biens et de marchandises ou des bruits ou des odeurs pouvant incommoder les autres occupants de l'immeuble.

En raison des caractéristiques de l’immeuble en vue d’assurer une quiétude relative dans l’immeuble, d’assurer que les parties communes ne soient pas utilisées de manière excessive (escaliers, corridors, etc.) et aussi pour permettre une saine harmonie et une vie agréable pour tous les copropriétaires de l’immeuble, il est contraire à la destination de l’immeuble que les parties privatives d’habitation soient « surpeuplées », c’est-à-dire occupées par un nombre de personnes excédant les limites raisonnables relativement à ces parties privatives, notamment en raison de leurs configurations et leurs dimensions.

De plus, les parties privatives peuvent être utilisées comme bureaux de vente par le déclarant, le tout conformément à la clause de parachèvement des travaux ci-dessous.

Les copropriétaires, les locataires et les occupants doivent se conformer aux conditions relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties privatives édictées au Règlement de l'immeuble.

4.4 Destination des parties communes

ARTICLE 18. Les parties communes sont destinées à l'usage commun dans le cadre d'une utilisation résidentielle. Chacune des parties communes doit être utilisée selon sa vocation par les copropriétaires, les locataires et les occupants dans la mesure où l'usage n'en est pas réservé à un ou plusieurs autres copropriétaires ou aux visiteurs dans le cas de certains espaces de stationnement.

Les copropriétaires, les locataires et les occupants doivent se conformer aux conditions relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties communes édictées au Règlement de l'immeuble.

4.5 Destination des parties communes à usage restreint

ARTICLE 19. Les parties communes à usage restreint, telles que décrites ci-dessus au Chapitre 2, sont destinées selon leur vocation propre à l'usage d'un seul copropriétaire, de sa famille et des occupants de sa fraction dans le cadre d'une utilisation résidentielle, sous réserve d’une utilisation par le syndicat.

19.1 Les espaces de rangement réservés à l’usage exclusif d'un copropriétaire sont destinés à l'entreposage des effets de ce copropriétaire, des locataires et des occupants de sa fraction. Leur contenu et leur usage ne peuvent porter préjudice aux autres copropriétaires, locataires et occupants ni au syndicat.

19.2 Les espaces de stationnement sont destinés à l’usage exclusif d'un copropriétaire et sont utilisés pour garer un véhicule moteur en bon état de marche sous réserve du droit d’y stationner, en plus et de façon exceptionnelle, une moto, ou un tricycle, ou un triporteur ou un quadriporteur, dans la mesure où cette utilisation est permise par le Règlement de l’immeuble. Certains espaces de stationnement identifiés sur les plans sont utilisés pour garer plus d’un véhicule moteur. C’est le cas de l’espace identifié par le numéro 129. C’est aussi le cas, pour les stationnements en enfilade, lorsqu’ils sont numérotés en double (exemple : 62-63). Enfin, certains espaces sont destinés au stationnement d’un petit véhicule comme un tricycle ou triporteur ou quadriporteur. Ils sont identifiés sur le plan annexé aux présentes (132 à 134). Il est interdit dans tous les cas d’excéder les limites des espaces de stationnement de quelque manière que ce soit et de nuire au stationnement ou à la circulation des autres occupants. (Modification votée le 22 mai 2024)

19.3 Les espaces de stationnement qui donnent sur un mur extérieur peuvent aussi servir pour le rangement de vélos seulement dans la mesure où cette utilisation est permise par le Règlement de l’immeuble et qu’elle ne constitue pas de l’entreposage. Ainsi, à certaines conditions, des crochets ou supports peuvent être installés avec l’autorisation du conseil d’administration.

19.4 Les copropriétaires, les locataires et les occupants doivent se conformer aux conditions relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties communes à usage restreint ci-dessous édictées au Règlement de l'immeuble ci-dessous.

5.1 Valeur relative de chaque fraction

ARTICLE 20. La valeur relative de chaque fraction de la copropriété a été établie par rapport à la valeur de l'ensemble des fractions suivant les critères prévus par la loi.

Chaque partie privative a été évaluée par le déclarant à la même date.

D’abord, il a considéré la destination des parties privatives dans cette évaluation. Ce facteur n’a eu aucun impact puisque toutes les parties privatives ont la même destination.

La situation et la nature de chaque partie privative dont notamment la fenestration, la configuration, l’étage, la vue qu’elle offre et l’ensoleillement ont été pris en considération.

Le déclarant a aussi considéré dans cette évaluation les dimensions de chaque partie privative, soit les superficies et les hauteurs.

Il a donc établi un prix théorique de mise en marché pour chaque partie privative en fonction de ce qui précède, soit avec les mêmes critères que ceux prévus à l’article 1041 C.c.Q. : la nature, la situation, la destination, les dimensions, sans tenir compte toutefois de l’utilisation comme mentionné ci-dessus.

Et enfin, il a comparé ces prix théoriques de mise en marché les uns aux autres pour calculer la valeur relative de chaque fraction.

La valeur relative de chaque fraction est déterminée au tableau reproduit ci-dessous.

5.2 Répartition des charges communes

ARTICLE 21. Les charges communes sont réparties entre les copropriétaires selon la loi et selon ce qui est stipulé aux présentes.

Charges communes générales

21.1 La quote-part des charges communes générales afférentes à chaque fraction est proportionnelle à la valeur relative de la fraction. Chaque copropriétaire est donc tenu de contribuer aux charges communes générales en proportion de la valeur relative de sa fraction, comme établi au tableau ci-dessous.

Charges communes pour utilisation des parties communes à usage restreint

21.2 Les copropriétaires qui ont l’usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties. Lorsque le calcul est possible et significativement utile, ces charges communes sont réparties entre les seuls copropriétaires qui utilisent ces parties communes à usage restreint. Ces charges sont réparties entre ces copropriétaires de manière à ce que chacun assume les charges résultant de la partie commune dont il a l’usage restreint. Ainsi, à titre indicatif et de façon non limitative, les charges résultant de l’entretien et la réparation courante des fenêtres, des portes, des balcons, des espaces de rangement et des espaces de stationnement sont attribuées aux copropriétaires concernés en fonction de leurs droits d’usage exclusif.

Il est aussi précisé que tous les frais d’installation, d’entretien et de réparation courante d’un système électrique qui dessert exclusivement un espace de stationnement et qui est nécessaire à la présence d’une borne de recharge d’un véhicule électrique dans ce stationnement ou d’une prise électrique, y compris la borne elle-même à compter du moment où elle est raccordée au système électrique jusqu’au moment où elle en est détachée, sont des charges communes assumées entièrement par le copropriétaire concerné. Les frais liés à la consommation électrique d’un tel système sont payés directement par le copropriétaire concerné, ce système étant branché directement sur son compteur individuel dans la salle électrique.

Fonds de prévoyance – réparations majeures et remplacement des parties communes à usage général

21.3 Sous réserve de ce qui suit, chaque copropriétaire est tenu de contribuer au fonds de prévoyance en proportion de la valeur relative de sa fraction. Fonds de prévoyance – réparations majeures et remplacement des parties communes à usage restreint.

Fonds de prévoyance – réparations majeures et remplacement des parties communes à usage restreint

21.4 De manière générale, les coûts de réparations majeures et de remplacement des parties communes à usage restreint sont acquittés à même le fonds de prévoyance, suivant l’article 1071 C.c.Q. Les contributions aux fonds de prévoyance visant à payer ces coûts sont donc faites-en proportion des valeurs relatives des fractions.

21.5 Malgré ce qui précède, une répartition différente de la contribution des copropriétaires aux charges relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au remplacement de ces parties est établie pour les éléments suivants :

• toute partie commune à usage restreint consistant en un empiétement d'une partie privative sur une partie commune, le cas échéant

• tout espace fermé dans sous-sol étant un garage permettant le stationnement avec du rangement qui pourrait être aménagé conformément aux dispositions ci-dessous, avec les autorisations requises, ainsi que toute porte, porte de garage, mécanisme, etc. ;

• toute borne de recharge d’un véhicule électrique, d’une prise électrique, de leur filage et de leur compteur.

Toutes les charges communes résultant de réparations majeures et de remplacement relativement à ces éléments seront assumées par le copropriétaire concerné.

Les copropriétaires qui utilisent ces parties communes à usage restreint sont tenus, en application de l’article 1072 C.c.Q. à une contribution spéciale et périodique au fonds de prévoyance pour les réparations majeures et le remplacement de celles-ci.

21.6 En cas d’insuffisance du fonds de prévoyance, ou sur décision du syndicat selon les modalités stipulées ci-dessous, une contribution spéciale au fonds de prévoyance peut être demandée par le syndicat. Les principes ci-dessus sont appliqués à chaque catégorie de charges.

Autres charges

21.7 Le syndicat peut fournir des services aux parties privatives comme, par- exemple, et de façon non limitative, la câblodistribution, les services téléphoniques, etc. Ces charges ne sont pas considérées comme des charges communes. Elles sont donc attribuées aux copropriétaires en fonction du coût réel du service fourni à la partie privative, sans égard à la valeur relative de la fraction.

5.3 Nombre de voix attachées à chaque fraction

ARTICLE 22. À l'assemblée générale des copropriétaires, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction, établie au tableau ci-dessous. Les indivisaires d'une fraction exercent leurs droits conformément aux dispositions du Règlement de l'immeuble.

5.4 Quote-part dans les parties communes afférente à chaque fraction

ARTICLE 23. La quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes est égale à la valeur relative de sa fraction, comme établi au tableau ci-dessous.

5.5 Tableau

ARTICLE 24. Le tableau qui suit indique, pour chaque fraction, la valeur relative, la quote-part des charges communes générales, la quote-part de droit indivis dans les parties communes ainsi que le nombre de voix qui y sont attachées.

Numéro de lot de la partie privative et numéro civique d’appartement

     Valeur relative, quote-part dans les parties communes et contributions aux charges communes générales

          Nombre de voix à l’assemblée des copropriétaires

Premier étage

appartement   101 - lot 6 330 591      0,97%     97

appartement   102 - lot 6 330 592     0,86%     86

appartement   103 - lot 6 330 593     0,67%     67

2e étage

appartement   201 - lot 6 330 594     1,30%     130

appartement   202 - lot 6 330 595     1,03%     103

appartement   203 - lot 6 330 596     0,70%     70

appartement   204 - lot 6 330 597     0,93%     93

appartement   205 - lot 6 330 598     1,37%     137

3e étage

appartement 301   - lot 6 330 599     1,35%     135

appartement 302   - lot 6 330 600     1,07%     107

appartement 303   - lot 6 330 601     0,72%     72

appartement 304   - lot 6 330 602     0,96%     96

appartement 305   - lot 6 330 603     1,41%     141

4e étage

appartement 401   - lot 6 330 604     1,77%     177

appartement 402   - lot 6 330 605    1,47%     147

appartement 404   - lot 6 330 606     1,00%     100

appartement 405   - lot 6 330 607     1,45%     145

5e étage

appartement 501   - lot 6 330 608     1,45%     145

appartement 502   - lot 6 330 609     1,13%     113

appartement 503   - lot 6 330 610     0,76%     76

appartement 504   - lot 6 330 611     1,03%     103

appartement 505   - lot 6 330 612     1,50%     150

6e étage

appartement 601   - lot 6 330 613     1,59%     159

appartement 602   - lot 6 330 614     1,06%     106

appartement 603   - lot 6 330 615     0,78%     78

appartement 604   - lot 6 330 616     1,06%     106

appartement 605   - lot 6 330 617     1,54%     154

7e étage

appartement 701   - lot 6 330 618     1,53%      153

appartement 702   - lot 6 330 619     1,19%      119

appartement 703   - lot 6 330 620     0,81%      81

appartement 704   - lot 6 330 621     1,09%     109

appartement 705   - lot 6 330 622     1,59%     159

8e étage

appartement 802   - lot 6 330 623     2,81%     281

appartement 803   - lot 6 330 624     1,65%     165

appartement 805   - lot 6 330 625     1,93%     193

9e étage

appartement 901   - lot 6 330 626     2,04%    204

appartement 902   - lot 6 330 627     1,70%     170

appartement 904   - lot 6 330 628     1,15%      115

appartement 905   - lot 6 330 629     1,68%     168

10e étage

appartement 1001   - lot 6 330 630     1,78%     178

appartement 1002   - lot 6 330 631     1,18%      118

appartement 1003   - lot 6 330 632     1,27%     127

appartement 1005   - lot 6 330 633     2,51%     251

11e étage

appartement 1101   - lot 6 330 634     2,22%     222

appartement 1102   - lot 6 330 635     0,99%     99

appartement 1103   - lot 6 330 636     1,76%     176

appartement 1104   - lot 6 330 637     2,17%     217

12e étage

appartement 1201   - lot 6 330 638     2,25%     225

appartement 1202   - lot 6 330 639     1,39%     139

appartement 1204   - lot 6 330 640     3,58%     358

13e étage

appartement 1301   - lot 6 330 641      2,34%     234

appartement 1302   - lot 6 330 642     1,44%     144

appartement 1303   - lot 6 330 643     1,44%     144

appartement 1304   - lot 6 330 644     2,28%     228

14e étage

appartement 1401   - lot 6 330 645     2,50%     250

appartement 1402   - lot 6 330 646     1,85%     185

appartement 1403   - lot 6 330 647     2,45%     245

15e étage

appartement 1501   - lot 6 330 648     2,58%     258

appartement 1502   - lot 6 330 649     1,91%     191

appartement 1503   - lot 6 330 650     2,53%     253

16e étage

appartement 1601   - lot 6 330 651      3,76%     376

appartement 1603   - lot 6 330 652     3,72%     372

TOTAL                                                 100,00%  10 000

Si, malgré l'attention portée à la rédaction et à la préparation du tableau ci-dessus, il arrivait qu'une erreur matérielle se soit glissée, le contenu de ce tableau devra être interprété de façon à lui donner un sens en y faisant les adaptations nécessaires, et ce, malgré cette erreur matérielle.

ARTICLE 25. Dès la publication de la présente déclaration de copropriété, la collectivité des copropriétaires constitue une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun. Elle doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués. Cette personne morale s'appelle « syndicat ».

ARTICLE 26. Le syndicat créé par la publication de la présente déclaration de copropriété prend le nom suivant, à savoir : « S.D.C. L’Adresse sur le Fleuve, Tour 1400 ».

ARTICLE 27. Le syndicat a son domicile et son siège à l'adresse suivante, à savoir : 725, boulevard Lebourgneuf, bureau 508, Québec (Québec) G2J 0C4, ou à toute autre adresse déterminée de temps à autre par résolution du conseil d’administration.

ARTICLE 28. Le syndicat comporte deux organes à savoir le conseil d'administration et l'assemblée des copropriétaires. Ils agissent pour le syndicat.

6.1 Le conseil d'administration

ARTICLE 29. Jusqu'à l'élection d'un conseil d'administration par les membres du syndicat réunis en assemblée, tous les documents et contrats conclus par le syndicat doivent être signés par l’administrateur unique ou toute personne désignée par lui. Après l’assemblée de transition, ces documents, contrats, etc. sont signés par toute(s) personne(s) désignée(s) soit par le conseil d'administration, soit par l’assemblée des copropriétaires.

ARTICLE 30. La composition du conseil d'administration du syndicat, les modalités de nomination des administrateurs, les conditions de leurs charges ainsi que les règles relatives aux réunions du conseil d'administration sont fixées au Règlement de l'immeuble.

6.1.1 Obligations et devoirs du conseil d'administration

ARTICLE 31. Les administrateurs sont considérés comme mandataires du syndicat. Ils doivent, dans l'exercice de leurs fonctions, respecter les obligations qui leur sont imposées par la loi et par la déclaration de copropriété. Les administrateurs doivent agir dans les limites des pouvoirs qui leur sont conférés avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté dans l'intérêt du syndicat. Les administrateurs peuvent, afin de prendre une décision, s’appuyer de bonne foi sur l’opinion ou sur le rapport d’un expert légalement autorisé à fournir cette expertise et sont, en pareil cas, présumés avoir agi avec prudence, honnêteté et loyauté, dans le meilleur intérêt du syndicat.

ARTICLE 32. Chaque administrateur doit éviter de se placer dans une situation de conflit entre son intérêt personnel et ses obligations d'administrateur. Il doit dénoncer au syndicat tout intérêt qu'il a dans une entreprise ou une association susceptible de le placer en situation de conflit d'intérêts, ainsi que les droits qu'il peut faire valoir contre elle, en indiquant, le cas échéant, leur nature et leur valeur. Toute dénonciation d'intérêt est consignée au procès-verbal des délibérations du conseil d'administration.

ARTICLE 33. Outre les obligations et devoirs que la loi et toute disposition des présentes leur imposent, les administrateurs du syndicat doivent :

33.1 assurer le respect de la destination de l'immeuble, des parties privatives et des parties communes, assurer l'exécution des dispositions de la présente déclaration de copropriété, y compris des servitudes stipulées au présent acte, ainsi que les décisions de l'assemblée des copropriétaires par tous les copropriétaires, locataires, occupants et invités ;

33.2 administrer l'immeuble, voir à sa conservation, à sa garde et à l'entretien des parties communes et des murs mitoyens séparant les parties privatives ; voir à la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété et veiller à ce que tous les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectuées, même dans les parties privatives, avec le pouvoir d’obtenir tout emprunt nécessaire à la conservation de l’immeuble ;

33.3 ordonner et faire effectuer tous travaux en vue d'assurer la sauvegarde matérielle de l'immeuble ou de ses composantes dans les parties privatives ou communes;

33.4 voir à l'enlèvement de la neige et de la glace aux endroits appropriés, de façon à assurer la conservation de l’immeuble, le maintenir dans un bon état d’entretien et assurer la sécurité des personnes qui y accèdent et y circulent ;

33.5 représenter le syndicat dans tous les actes civils, dans toute médiation, toute cause d'arbitrage et dans toute action ou procédure en justice ou désigner une ou des personnes pour y représenter le syndicat avec pouvoir de conclure toute transaction, sous réserve des pouvoirs réservés à l’assemblée des copropriétaires par la loi et par les présentes ;

33.6 conformément à la loi et au Règlement de l'immeuble :

i) établir le budget annuel prévoyant la contribution des copropriétaires aux charges communes après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et avoir fixé les sommes à verser au fonds de prévoyance et au fonds d’auto-assurance, le cas échéant ;

ii) décider et établir le montant de toute augmentation du budget annuel lorsqu’il appert qu’il sera insuffisant et de toute contribution spéciale aux charges communes ;

iii) soumettre le budget annuel, l’augmentation ou la contribution spéciale aux copropriétaires pour consultation qui, dans la mesure du possible, est faite par vote consultatif de l’assemblée des copropriétaires ;

iv) adopter ensuite le budget, l’augmentation ou la contribution spéciale par résolution du conseil d’administration ;

v) après avoir adopté le budget annuel et toute augmentation ou contribution spéciale, faire parvenir aux copropriétaires, dans les vingt et un (21) jours de la décision, copie du budget annuel, du budget annuel augmenté ou de la contribution spéciale et un avis de cotisation indiquant la date à laquelle les contributions sont exigibles ;

33.7 percevoir les contributions des copropriétaires, en suivre le paiement, si nécessaire inscrire l'avis d'hypothèque légale prévu à l'article 2729 du Code civil du Québec et faire tout ce qui est requis afin de conserver cette hypothèque et en obtenir la radiation ;

33.8 dans un délai raisonnable après la publication de la déclaration de copropriété, ou, le cas échéant, dans le délai prévu par la loi, veiller à établir un plan d’entretien préventif de l’immeuble, soit le carnet d’entretien qui doit inclure tous les entretiens requis par toute loi et tout règlement applicable à l’immeuble, être dressé par une personne compétente et autorisée à le faire par la loi, le cas échéant ;

33.9 faire procéder aux entretiens requis selon ce carnet et selon toutes les lois et règlements applicables à l’immeuble ;

33.10 tenir des registres des entretiens effectués en conformité avec le carnet d’entretien, incluant tous les registres d’entretien requis par toute loi ou tout règlement applicable à l’immeuble ;

33.11 réviser le carnet d’entretien périodiquement, ou suivant toute loi ou règlement en vigueur;

33.12 veiller à établir un plan de gestion des mesures d’urgence ;

33.13 dans un délai raisonnable après la publication de la déclaration de copropriété, ou, le cas échéant, dans le délai prévu par la loi, obtenir l’étude nécessaire à l’établissement du fonds de prévoyance en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes de l’immeuble et constituer le fonds de prévoyance sur la base des recommandations de cette étude et en tenant compte de l’évolution de la copropriété, notamment des montants disponibles au fonds de prévoyance, et réviser cet exercice prévisionnel aux cinq (5) ans ;

33.14 établir une comptabilité des recettes et déboursés ou de revenus et dépenses effectués au cours de leur administration ; tenir tous les livres nécessaires à cette fin et respecter les principes généralement reconnus en comptabilité, notamment quant à l’amortissement de certains biens meubles du syndicat ;

33.15 ouvrir et maintenir ouvert, au nom du syndicat, un ou des comptes dans une ou des institutions financières qui servent aux opérations de l'administration du syndicat ;

33.16 acquitter les comptes et dépenses du syndicat et percevoir toute somme due au syndicat ;

33.17 tenir la première assemblée des copropriétaires dans les six (6) mois de la publication de la présente déclaration de copropriété, cette assemblée pouvant être tenue par résolutions écrites ;

33.18 convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires, l’assemblée de transition, pour l'élection d'un nouveau conseil d'administration dans les quatre-vingt-dix (90) jours à compter de celui où le promoteur ne détient plus la majorité des voix à l'assemblée des copropriétaires ;

33.19 rendre un compte suffisamment détaillé de leur gestion aux copropriétaires au moins une fois l'an lors d'une assemblée annuelle des copropriétaires et lors d'une demande à cet effet formulée par l'assemblée des copropriétaires ;

33.20 convoquer, chaque année, l'assemblée annuelle des copropriétaires du syndicat dans les quatre-vingt-dix (90) jours de la clôture de l'exercice financier ;

33.21 obtenir du déclarant, dans les trente (30) jours de l’assemblée de transition:

i) le carnet d’entretien de l’immeuble et l’étude du fonds de prévoyance si la loi l’y oblige à ce moment ;

ii) les plans et devis indiquant, le cas échéant, les modifications substantielles qui y ont été apportées pendant la construction par rapport aux plans et devis d’origine ;

iii) les autres plans et devis relatifs à l’immeuble qui sont disponibles ;

iv) les certificats de localisation relatifs à l’immeuble qui sont disponibles ;

v) la description des parties privatives permettant d’identifier les améliorations aux parties privatives qui doit être déposée aux registres du syndicat, cette description est annexée aux présentes après avoir été reconnue véritable et signée pour identification par le déclarant en présence du notaire ;

33.22 s'assurer de la tenue et de la conservation de tous les registres, livres, rapports et documents dont la loi et la présente déclaration de copropriété requièrent la tenue ou la conservation par le syndicat;

33.23 désigner une personne pour tenir les livres et registres du syndicat ; cette personne peut délivrer des copies des documents dont elle est dépositaire et, jusqu'à preuve du contraire, ces copies font preuve de leur contenu, sans qu'il soit nécessaire de prouver la signature qui y est apposée ni l'autorité de son auteur, étant précisé qu’à défaut de désignation expresse, le secrétaire du conseil d’administration est désigné de plein droit pour exercer cette fonction ;

33.24 parmi les registres de la copropriété, tenir à la disposition des copropriétaires celui prévu à l’article 1070 C.c.Q. qui comporte :

i) le nom et l’adresse postale de chaque copropriétaire et pouvant aussi contenir d’autres renseignements personnels concernant un copropriétaire ou un autre occupant de l’immeuble, si celui-ci y consent expressément ;

ii) les procès-verbaux et les résolutions écrites de l’assemblée des copropriétaires ;

iii) les procès-verbaux et les résolutions écrites du conseil d’administration ;

iv) le règlement de l’immeuble et ses modifications ;

v) les états financiers ;

vi) la déclaration de copropriété ;

vii) les copies de contrats auxquels le syndicat est partie ;

viii) une copie du plan cadastral ;

ix) les plans et devis de l’immeuble bâti s’ils sont disponibles ;

x) le carnet d’entretien ;

xi) l’étude du fonds de prévoyance ;

xii) tous autres documents et renseignement relatifs à l’immeuble et au syndicat ou prévus par règlement du gouvernement ;

xiii) la description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables, une même description pouvant valoir pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques.

33.25 assurer une administration efficace de l'immeuble au profit de tous les copropriétaires et à cet effet, embaucher, maintenir, congédier, payer tout le personnel nécessaire ;

33.26 acheter, louer ou autrement acquérir des effets mobiliers pour l'usage des copropriétaires et pour l'usage des administrateurs afin de meubler et entretenir les parties communes et afin d’assurer l’administration du syndicat, le cas échéant;

33.27 retenir les services professionnels juridiques, comptables, administratifs et autres qui peuvent être requis pour la bonne administration de l'immeuble et pour assurer le respect de la loi, de la présente déclaration de copropriété et de toutes les modifications qui pourront y être apportées dans le futur;

33.28 contracter des assurances au nom du syndicat pour les montants appropriés, conformément à ce qui est prévu par le législateur et par les présentes, ci-dessous au Chapitre 7 ;

33.29 nommer un fiduciaire d'assurance sans délai à la suite d’une perte importante ;

33.30 obtenir au moins tous les cinq (5) ans une évaluation du montant d’assurance de l’immeuble par un membre d’un ordre professionnel autorisé à faire cette évaluation ;

33.31 décider pour le syndicat de se prévaloir ou non de la garantie prévue par un contrat d’assurance du syndicat en cas de sinistre et, s’il ne s’en prévaut pas, de voir avec diligence à la réparation des dommages causés aux biens assurés ;

33.32 remettre à chaque locataire et à chaque occupant d'une fraction un exemplaire du Règlement de l'immeuble lorsqu'ils ne sont pas en mesure de s'assurer que le copropriétaire s'est déchargé de cette obligation et remettre à chaque copropriétaire, locataire et occupant d'une fraction un exemplaire des modifications qui sont apportées au Règlement de l'immeuble ;

33.33 voir aux réparations, remplacements et installations qu'un copropriétaire est obligé de faire et qu'il ne fait pas dans un délai raisonnable, y compris le remplacement d’un réservoir à eau chaude ; dans un tel cas, le copropriétaire est réputé avoir consenti à ce que le syndicat par l'entremise des administrateurs, accède à sa partie privative procède aux réparations, et le copropriétaire doit rembourser au syndicat les dépenses encourues qui peuvent inclure tous frais de perception et d'honoraires légaux pour le recouvrement des dépenses entraînées par les réparations portant intérêt au taux de deux pour cent (2 %) par mois, soit vingt-quatre pour cent (24 %) par année. Le syndicat peut percevoir le remboursement de ces dépenses au moyen de versements que les administrateurs échelonnent à leur discrétion et qu'ils doivent ajouter à la contribution de tel copropriétaire ; (modification votée le 22 mai 2024)

33.34 aviser par écrit chaque copropriétaire de l'objet de toute demande en justice notifiée au syndicat, dans les cinq (5) jours de sa notification ;

33.35 répondre dans un délai inférieur à quinze (15) jours à toute demande formulée par une personne qui se propose d’acquérir une fraction de la copropriété ou son notaire concernant l’état des charges communes dues par le copropriétaire vendeur, sous réserve de l’obligation d’aviser préalablement le propriétaire de la fraction ou ses ayants cause, le tout aux frais de cette personne qui a fait la 

demande ;

33.36 fournir avec diligence au promettant acheteur d’une fraction, aux frais de ce dernier, les documents ou renseignements concernant l’immeuble et le syndicat qu’il demande dans la mesure où ces documents sont de nature à lui permettre de donner un consentement éclairé, sous réserve des dispositions relatives à la protection de la vie privée, avec l’obligation de transmettre au propriétaire de la fraction ou à ses ayants cause les documents ou renseignements qu’il a fournis au promettant-acheteur;

33.37 dans la mesure où la loi le requiert, après l’assemblée de transition, préparer une attestation sur l’état de la copropriété et remettre cette attestation au copropriétaire dans les quinze (15) jours de sa demande ;

33.38 transmettre aux copropriétaires le procès-verbal de toute décision prise au cours d’une réunion du conseil d’administration ou lors d’une séance de l’assemblée des copropriétaires, ainsi que toute résolution écrite de l’un de ces organes dans les trente (30) jours de la tenue de la réunion ou de la séance ou encore de la signature de la résolution.

33.39 faire les déclarations annuelles et ponctuelles auprès du Registraire des Entreprises et aux autorités gouvernementales qui sont requises par la loi et y inscrire, le cas échéant, le gérant à titre d'administrateur du bien d'autrui ;

33.40 s’assurer que toutes les caméras de surveillance qui sont ou pourront être installées dans les parties communes soient utilisées dans le respect du droit à la vie privée des occupants, de bonne foi et de manière mesurée par rapport aux droits individuels, en prenant soin :

i) de n’utiliser les enregistrements de bonne foi que pour la protection des biens et des personnes et pour assurer la sécurité des occupants de l’immeuble et la jouissance paisible des lieux ;

ii) d’effacer les bandes régulièrement ;

iii) de limiter l’accès aux bandes vidéo aux dirigeants du syndicat, aux autorités policières et aux personnes qui peuvent démontrer un 

intérêt sérieux et légitime à une consultation spécifique ;

iv) s’assurer que la présence des caméras soit affichée aux endroits appropriés de manière à ce que leur présence soit connue des personnes qui circulent dans l’immeuble.

33.41 obtenir au besoin un nouveau certificat de localisation.

ARTICLE 34. Le déclarant, agissant dans une résolution écrite en application de l’article 354 du Code civil du Québecaprès la publication de la présente déclaration de copropriété, autorisera, de manière générale, des travaux de transformation et d’amélioration des parties communes pour l’installation de systèmes électriques qui desservent exclusivement un espace de stationnement et qui sont nécessaires à la présence d’une borne de recharge d’un véhicule électrique ou d’une prise électrique dans ce stationnement, y compris la borne elle-même. Cette résolution sera déposée aux registres du syndicat. Un règlement concernant les bornes de recharges électriques est également prévu ci-dessous.

Autorisation des travaux d’installation système électrique

Le conseil d’administration doit, en exécution de la résolution écrite qui sera signée par le déclarant, autoriser l’installation d’un système électrique, d’une borne électrique et, le cas échéant d’une prise électrique si les conditions fixées par l’assemblée des copropriétaires et par le Règlement de l’immeuble sont rencontrées, à moins d’un motif raisonnable qui doit être justifié auprès du copropriétaire qui en fait la demande. La demande doit cependant être refusée si le copropriétaire qui fait la demande est en défaut d’acquitter ses charges communes pour toute fraction de la copropriété et de payer toute somme qu’il peut devoir au syndicat ou s’il ne se conforme pas à toutes les exigences réglementaires ci-dessous.

Autorisation des travaux de retrait

Le conseil d’administration doit, aux mêmes conditions que ci-dessus, autoriser le retrait de la borne électrique à la demande du copropriétaire concerné. Toute borne de recharge doit être remise au copropriétaire une fois qu’elle est détachée du système électrique commun sous l’autorité du syndicat et qu’elle retrouve son caractère mobilier. Elle devient alors la propriété de ce copropriétaire. Cette remise n’emporte aucune garantie de quelque manière que ce soit de la part du syndicat. Le copropriétaire peut ensuite en disposer. Tout le reste du système électrique doit demeurer en place y compris la prise électrique, le cas échéant. En cas de cession ou d’échange de l’attribution d’espaces de stationnements entre les copropriétaires, seule la borne électrique peut être déplacée selon ce qui précède.

Responsabilité des travaux d’installation, d’entretien, de réparation, de remplacement et de retrait

Le conseil d’administration doit voir à tous les travaux d’installation, d’entretien, de réparation, de remplacement et de retrait, le cas échéant, de toute partie de ce système. Ces travaux doivent être faits par le syndicat, sous l’autorité du conseil d’administration, même si toutes les charges communes en résultant sont assumées par le copropriétaire concerné. Le conseil d’administration choisit les personnes à qui les travaux sont confiés ainsi que les fournisseurs, mais il peut, à son entière discrétion, suivre les recommandations du copropriétaire à ce sujet ou contracter avec d’autres personnes. Il peut également engager tout professionnel ou expert s’il le juge nécessaire, le tout aux frais du copropriétaire concerné.

Directives

Le conseil d’administration peut donner toute directive qu’il juge nécessaire ou utile pour assurer la sécurité, la conservation de l’immeuble et l’exécution des travaux dans les meilleures conditions, ainsi que l’utilisation de ce système électrique et de la borne.

Frais administratifs fixes d’une demande d’autorisation

Le conseil d’administration détermine, de temps à autre, les frais administratifs fixes liés à l’analyse de la demande d’installation d’un tel système, comme prévu au Règlement de l’immeuble. »

Facturation

Le conseil d’administration peut, à son entière discrétion, permettre à un fournisseur ou à toute personne de facturer directement le copropriétaire concerné, sans toutefois déroger autrement à ce qui est prévu aux présentes

Travaux effectués par le déclarant

Les travaux visant à installer un système électrique pour borne de recharge pour véhicule électrique ou prise électrique exécutés par le déclarant lors de la livraison d’une fraction de copropriété sont des travaux considérés comme parachèvement de l’immeuble et ne sont pas assujettis à la présente clause.

6.1.2 Attributions et pouvoirs du conseil d'administration

ARTICLE 35. Toutes les décisions concernant le syndicat, la copropriété ou l'immeuble qui ne sont pas de la compétence de l'assemblée des copropriétaires, sont de la compétence du conseil d'administration, dont notamment et sans limiter la généralité de ce qui précède :

35.1 emprunter auprès d’une institution financière les sommes nécessaires afin d’assurer la conservation de l’immeuble et la réalisation des objets du syndicat et donner toute garantie sur les biens du syndicat, sous réserve des dispositions impératives de la loi et des dispositions ci-dessous relatives à une hypothèque mobilière ;

35.2 contracter une marge de crédit ou un emprunt lorsque le fonds de roulement du syndicat s’avère insuffisant ;

35.3 procéder à tout acte d'acquisition ou d'aliénation mobilière ou immobilière de constitution de tout droit réel ou de tout bail sur une partie commune ou une fraction appartenant au syndicat, le cas échéant, à la condition d'obtenir préalablement, le cas échéant, les autorisations prévues par la loi et la présente déclaration de copropriété ;

35.4 confirmer ou mettre fin sans pénalité au contrat conclu par le syndicat pour l’entretien de l‘immeuble ou pour d’autres services, antérieurement à l’assemblée de transition, lorsque la durée du contrat excède un (1) an.

35.5 confier à un gérant, choisi ou non parmi les copropriétaires, contre rémunération ou à des conditions qu'ils peuvent déterminer, tout ou partie de l'administration courante de la copropriété avec les pouvoirs prévus au Code civil du Québec pour l'administrateur du bien d'autrui chargé de la simple administration, le congédier ou le remplacer pour tout motif valable, notamment s'il s'agit d'un copropriétaire qui néglige de payer sa contribution aux charges communes ;

35.6 décider d'adhérer à une association de syndicats de copropriétés constituée pour la création, l'administration, et l'entretien de services communs à plusieurs immeubles détenus en copropriété ou pour la poursuite d'intérêts communs ;

35.7 demander au tribunal d’enjoindre à un copropriétaire, à un locataire ou à un occupant de se conformer à la déclaration de copropriété sans qu'il soit nécessaire de prouver un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à l'un des copropriétaires ;

35.8 après avoir avisé le locateur et le locataire, demander la résiliation d’un bail d’une partie privative dans les cas prévus par la loi et demander, pour les mêmes motifs, après avoir avisé le copropriétaire et l’emprunteur que cesse le prêt à usage d’une partie privative ;

35.9 intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l’immeuble ou un vice du sol, le tout selon la loi ;

35.10 consentir à la modification, au déplacement, à l’agrandissement ou à la diminution de toute assiette de servitude qui existe en faveur des parties communes ou contre celles-ci et modifier les conditions d’applications de telle servitude sans avoir à obtenir l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires ;

35.11 décider de l’installation de toute antenne de radio, de télévision ou de télécommunication, tour ou accessoire destiné à celle-ci sur les parties communes, particulièrement sur le toit de l’immeuble ;

35.12 obtenir, aux frais du syndicat, les plans et devis de l’immeuble détenus par un architecte ou un ingénieur ;

35.13 puiser, à même le fonds de prévoyance pour l’exécution des travaux de remplacement et de réparations majeures des parties communes ;

35.14 utiliser les sommes dans le fonds d’auto-assurance aux fins pour lesquelles ce fonds est constitué, le cas échéant ;

35.15 donner aux copropriétaires des directives, y compris dans les parties privatives, sans toutefois contrevenir à la déclaration de copropriété ni au Règlement de l’immeuble lorsque cela est prévu par la présente déclaration de copropriété ou que ces directives sont nécessaires à la conservation de l’immeuble, au bon fonctionnement de la copropriété ou à l’administration du syndicat;

35.16 adopter et mettre en vigueur seulement des règlements de gestion, autres que des règles de jouissance des parties communes et privatives, sauf à les faire ratifier par les copropriétaires à l’assemblée qui suit cette adoption ;

35.17 recommander à l’assemblée, par résolution ou autrement, l’adoption de modifications à la déclaration de copropriété, y compris au Règlement de l’immeuble.

35.18 Malgré toute disposition contraire des présentes, consentir une hypothèque mobilière sur toute créance spécifique ou toute universalité de créances spécifique du syndicat résultant des charges communes aux conditions suivantes :

35.18.1 Avec l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires donnée à la majorité absolue prévue à l’article 1096 C.c.Q. lorsque cette hypothèque est constituée pour financer des travaux de réparations majeures et de remplacement ou tout autre sujet, sous réserve de l’alinéa suivant ;

35.18.2 Avec l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires donnée à la majorité prévue à l’article 1097 C.c.Q., lorsque cette hypothèque est constituée pour financer des travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes.

35.18.3 Rien dans la présente déclaration de copropriété ne permet d’hypothéquer l’universalité des créances du syndicat. Toute hypothèque mobilière consentie par le syndicat doit être limitée à une créance spécifique ou à une universalité de créances spécifique du syndicat comme mentionné ci-dessus.

35.18.4 Il est permis au syndicat de déléguer son pouvoir de publier un avis d’hypothèque légale seulement à un créancier titulaire d’une hypothèque mobilière sur une créance spécifique ou une universalité de créances spécifique du syndicat résultant de l’application du présent paragraphe. La publication de cet avis par un créancier du syndicat ne peut concerner que la créance ou l’universalité de créances sur laquelle il est lui-même créancier aux termes du présent paragraphe.

6.1.3 Responsabilité et immunité du conseil d'administration

ARTICLE 36. Les administrateurs ne sont pas personnellement responsables envers les tiers avec qui ils contractent au nom et pour le compte du syndicat pourvu qu'ils agissent dans les limites des pouvoirs qui leur sont conférés. De même, les administrateurs n'engagent pas leur responsabilité personnelle envers le syndicat lorsqu'ils agissent dans les limites de leurs pouvoirs avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté dans l'intérêt du syndicat et de la copropriété. Dans ces conditions, ils sont tenus indemnes par le syndicat et n'assument aucune responsabilité pour les frais, dépenses, charges ou pertes qu'ils ont encourus pour l'administration de l'immeuble et du syndicat.

ARTICLE 37. Chaque administrateur du syndicat est responsable, avec les autres administrateurs, des décisions du conseil d'administration, à moins qu'il n'ait fait consigner sa dissidence au procès-verbal des délibérations. Un administrateur absent à une réunion du conseil est présumé ne pas avoir approuvé les décisions prises lors de cette réunion.

ARTICLE 38. Les administrateurs sont individuellement indemnisés et remboursés à même les fonds du syndicat, de :

38.1 tous les coûts et dépenses assumés par un administrateur à la suite d'une action ou procédure intentée contre un administrateur suite à un acte ou d'un fait qui s'est produit dans ou à l'occasion de l'exécution de ses fonctions, sauf s'ils résultent d'actes frauduleux ou malhonnêtes et sauf lorsque la responsabilité d’un administrateur est engagée envers le syndicat lui-même ;

38.2 tous autres coûts, dépenses et tous autres frais occasionnés aux administrateurs par l'exécution de leurs fonctions.

6.2 L'assemblée des copropriétaires

6.2.1 Devoirs de l'assemblée des copropriétaires

ARTICLE 39. L'assemblée des copropriétaires doit agir avec impartialité dans l'intérêt du syndicat, de l'immeuble et de la copropriété. Elle ne doit adopter aucune décision dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou à certains d'entre eux ou aux mépris de leurs droits.

6.2.2 Pouvoirs de l'assemblée des copropriétaires

6.2.2.1 Décisions courantes

ARTICLE 40. Les décisions courantes de l'assemblée des copropriétaires sont prises suivant les dispositions du Code civil du Québec en vigueur à la date de l'assemblée. À titre indicatif, à ce jour, le code prévoit que les décisions sont prises par l'assemblée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée. Il s'agit notamment des décisions par lesquelles l'assemblée :

40.1 élit, lors de chaque assemblée annuelle, les membres du conseil d'administration ;

40.2 se prononce sur le budget annuel proposé par le conseil d'administration, sur toute augmentation du budget annuel et sur toute contribution spéciale, dans la mesure du possible au moyen d’un vote consultatif et le conseil d’administration est tenu de considérer l’avis de l’assemblée dans l’adoption de sa décision et peut y déroger s’il considère avoir des motifs justifiant une décision contraire à l’avis donné par l’assemblée, comme, par exemple, la conservation de l’immeuble ;

40.3 a la compétence exclusive de modifier le Règlement de l’immeuble ;

40.4 ratifie les règlements de gestion adoptés et mis en vigueur par le conseil d’administration, le cas échéant ;

40.5 destitue et remplace tout administrateur pour faute ou pour défaut de paiement de sa contribution aux charges communes si celle-ci dure moins de trois mois, comme prévu au Règlement de l’immeuble ;

40.6 corrige, le cas échéant, une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété ou toute modification à celle-ci ;

40.7 autorise tout contrat à exécution successive d’une durée qui excède trois (3) ans.

6.2.2.2 Décisions extraordinaires

ARTICLE 41. Les décisions concernant les actes énumérés ci-dessous ne peuvent être adoptées par l'assemblée des copropriétaires que suivant les dispositions du Code civil du Québec en vigueur à la date de l’assemblée. À titre indicatif, à ce jour, elles se lisent comme suit, à savoir :

41.1 L'article 1097 C.c.Q. édicte ce qui suit :

« Sont prises par des copropriétaires représentant les trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés, les décisions qui concernent :

1° Les actes d'acquisition ou d'aliénation immobilière par le syndicat ;

2° Les travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux et la constitution d’une hypothèque mobilière pour les financer ;

3° La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions ;

4° La modification de l'acte constitutif de copropriété ou de l'état descriptif des fractions. »

41.2 L'article 1098 C.c.Q. édicte de qui suit :

« Sont prises à la majorité des trois quarts des copropriétaires, représentant 90 p. 100 des voix de tous les copropriétaires, les décisions :

1° Qui changent la destination de l'immeuble ;

2° Qui autorisent l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l'immeuble ;

3° Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d'une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif. »

41.3 Le premier alinéa de l'article 1108 C.c.Q. édicte ce qui suit :

« Il peut être mis fin à la copropriété par décision des trois quarts des copropriétaires représentant 90 p. 100 des voix de tous les copropriétaires. »

41.4 De plus, l'article 1102 C.c.Q. édicte ce qui suit :

« Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l'encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction ou à la destination de sa partie privative. »

6.3 Les copropriétaires

ARTICLE 42. Les copropriétaires sont tenus de se conformer à la présente déclaration de copropriété et à toutes les modifications qui pourront lui être apportées. En cas de refus de l'un d'eux de se conformer à la déclaration de copropriété, le syndicat ou un autre copropriétaire peut demander au tribunal de l’enjoindre à s'y conformer, au moyen notamment d'une injonction sans avoir à prouver un préjudice sérieux et irréparable. Si le copropriétaire transgresse l'injonction ou refuse d'y obéir et qu'il en résulte, pour le syndicat ou l'un des copropriétaires, un préjudice sérieux et irréparable, le tribunal peut, outre les autres peines qu'il peut imposer, ordonner la vente de la fraction de copropriété conformément aux dispositions du Code de procédure civile relatives à la vente du bien d'autrui.

ARTICLE 43. Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l'immeuble, y compris dans les parties privatives.

ARTICLE 44. Conformément à la loi, la violation d'une des conditions du contrat d'assurance par un copropriétaire n'est pas opposable au syndicat.

ARTICLE 45. L’assureur ne peut invoquer contre l’assuré la déchéance de l’une ou l’autre police d’assurance prévue aux présentes même s’il n’a pas été informé du sinistre, sauf s’il en a subi un préjudice et si une disposition précise de la police le prévoit.

ARTICLE 46. Lorsque des assurances contre les mêmes risques et couvrant les mêmes biens ont été souscrites séparément par le syndicat et un copropriétaire, celles souscrites par le syndicat constituent des assurances en première ligne.

7.1 Assurances du syndicat

ARTICLE 47. Le conseil d’administration doit, au nom du syndicat, contracter et maintenir en vigueur une assurance de biens couvrant la valeur de reconstruction de tout l'immeuble, y compris les parties privatives, incluant la reconstruction de l’immeuble conformément aux normes, usages et règles de l’art applicables à ce moment, les frais de déblaiement, les honoraires professionnels résultant du sinistre et de son règlement et les taxes applicables selon un formulaire d'assurance tous risques portant sur les parties communes et les parties privatives, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie par ses auteurs ou en sa faveur lorsqu’elles peuvent être identifiées.

Cette assurance doit également couvrir les biens mobiliers du syndicat.

Conformément aux dispositions ci-dessus, le conseil d’administration doit obtenir périodiquement une évaluation indépendante par un membre d’un ordre professionnel autorisé à faire cette évaluation aux cinq (5) ans afin de s'assurer que la valeur assurable est suffisante et équivaut à la valeur de reconstruction telle que définie au paragraphe ci-dessus. La première évaluation devra être faite dans les trente (30) jours de la tenue de l’assemblée de transition. Dans tous les cas, le conseil d’administration a le devoir de s'assurer que le montant de la protection est suffisant. Les frais d'évaluation sont comptabilisés comme des dépenses communes.

Le conseil d’administration doit également, au nom du syndicat, contracter et maintenir en vigueur une assurance bris des équipements, s'il y a lieu, et pour une limite appropriée, couvrant certains risques d'explosion ou de bris, sans qu'il y ait d'incendie.

ARTICLE 48. Cette assurance de bien doit indiquer, à titre d'assuré désigné aux conditions particulières de la police, le syndicat.

ARTICLE 49. Cette assurance de bien doit spécifier clairement que toute indemnité en cas de perte importante est payable au fiduciaire d'assurance qui sera nommé sans délai par le conseil d'administration suite à une perte importante.

ARTICLE 50. Le conseil d’administration doit contracter et maintenir en vigueur, au nom du syndicat, à titre d’assuré désigné, une assurance de responsabilité civile envers les tiers couvrant tous les lieux et toutes les opérations, pour un montant d'assurance d'au moins CINQ MILLIONS de dollars (5 000 000,00 $) ou tout autre montant que peut déterminer l'assemblée des copropriétaires de temps à autre, en raison de dommages corporels, incluant les préjudices personnels et en raison de dommages matériels, sur base d'événement.

ARTICLE 51. Cette assurance de responsabilité civile doit indiquer, à titre d'assuré désigné aux conditions particulières de la police, le syndicat. De plus, le mot « assuré » doit comprendre, outre l'assuré désigné, tout copropriétaire, mais seulement en ce qui concerne les parties qui sont affectées à l'usage commun, tout employé et toute personne, physique ou morale, le cas échéant, agissant pour le compte du syndicat.

ARTICLE 52. Conformément à la loi, un assureur ne peut, malgré l’article 2474 du Code civil du Québec, être subrogé dans les droits de l’une des personnes suivantes à l’encontre d’une autre de celles-ci : le syndicat, un copropriétaire, une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire et une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité. La police d’assurance du syndicat ne doit contenir aucune clause contraire à ce qui précède.

ARTICLE 53. Les primes d'assurance payées pour le compte du syndicat constituent des charges communes. Si, toutefois, une surprime était due en raison du fait ou des activités d'un copropriétaire, d'un membre de sa famille, de son locataire ou d'un occupant de sa fraction ou pour une cause dépendant d'une telle personne, la surprime exigible en raison de ce fait ou de cette cause est à la charge exclusive du copropriétaire concerné.

ARTICLE 54. La franchise d’assurance du syndicat doit être raisonnable.

ARTICLE 55. Le syndicat doit communiquer à son assureur une copie des actes de servitudes qui affectent l’immeuble, notamment pour les infrastructures et les équipements qui sont partagés ou utilisés exclusivement (passages, stationnements, espaces récréatifs, etc.). Il doit prendre toutes les mesures nécessaires afin que toutes les assurances appropriées soient contractées et maintenues.

ARTICLE 56. Le conseil d’administration doit contracter une assurance couvrant la responsabilité civile des membres du conseil d’administration, du secrétaire du syndicat, du gérant de même que du président et du secrétaire de l’assemblée des copropriétaires ainsi que des personnes chargées de voir à son bon fonctionnement pour les actes qu’ils posent dans l’exercice de leurs fonctions. La couverture d’assurance doit être pour un montant d’au moins un million de dollars (1 000 000$) pour chacune de ces personnes ou tout autre montant déterminé de temps à autre par l’assemblée des copropriétaires. Les primes de cette assurance sont payées par le syndicat et constituent une charge commune. Malgré ce qui précède et sous réserve de la mise en vigueur d’une loi à l’effet contraire, dans le cas des autres personnes que les membres du conseil d’administration, les administrateurs doivent s’assurer de l’existence d’une assurance responsabilité en vigueur couvrant leur responsabilité civile et celle de leurs employés. Si c’est le cas et que les administrateurs jugent que cette assurance est suffisante, le syndicat n’a pas à contracter l’assurance additionnelle ci-dessus les concernant.

7.2 Assurances individuelles des copropriétaires

ARTICLE 57. Chaque copropriétaire doit contracter et maintenir en vigueur pour sa partie privative une assurance de biens contre les dommages occasionnés aux améliorations apportées par lui, ses auteurs ou en sa faveur lorsqu’elles peuvent être identifiées. Il doit aussi contracter une assurance couvrant les dommages occasionnés à ses biens mobiliers ou à ses effets personnels se trouvant dans les parties privatives.

ARTICLE 58. Chaque copropriétaire doit contracter et maintenir en vigueur une assurance de responsabilité civile de particulier en raison de dommages corporels ou matériels encourus par les tiers, y compris le syndicat, les copropriétaires et les occupants de l’immeuble. Le montant d’assurance doit respecter les exigences de toute loi ou règlement en vigueur applicables le cas échéant, mais ne peut être pour un montant inférieur à deux millions de dollars (2 000 000,00 $) ou tout autre montant que peut déterminer l'assemblée des copropriétaires. Cette obligation s’applique à tout copropriétaire, même si ce dernier a loué ou prêté sa fraction.

ARTICLE 59. Il est laissé à la discrétion de chaque copropriétaire d'obtenir toute garantie d'assurance additionnelle.

7.3 Fiduciaire aux fins d'assurances

ARTICLE 60. Le conseil d'administration doit conclure au nom du syndicat sans délai à la suite d’une perte importante, avec tout notaire ou toute autre personne ou société habilitées par la loi à exercer une fonction de fiduciaire une entente qui, sans limiter la généralité de ce qui suit, prévoit les clauses énoncées ci-dessous:

60.1 la réception par le fiduciaire de toute indemnité d'assurance, laquelle devra être autorisée préalablement par le conseil d’administration, à la suite d'une perte importante ;

60.2 la détention de ces montants en fiducie en faveur de ceux qui y ont droit conformément à la loi et aux stipulations de la présente déclaration de copropriété;

60.3 la tenue d'un registre indiquant les sommes perçues et détenues ;

60.4 la notification par le fiduciaire à chaque copropriétaire et aux créanciers hypothécaires individuellement de toute indemnité d'assurance reçue les concernant personnellement, le cas échéant ;

60.5 la remise de telles indemnités aux personnes autorisées à les recevoir en vertu de la loi et de la présente déclaration de copropriété, le cas échéant.

60.6 Le syndicat n'est tenu de conclure sans délai une telle entente que lorsque survient un sinistre qui cause une perte importante et que relativement à l'indemnité qui y est liée. Avant la survenance d'un tel sinistre, il a toute discrétion de conclure ou non une telle entente.

ARTICLE 61. Le conseil d’administration peut, au nom du syndicat et à sa discrétion, décharger le fiduciaire de toute responsabilité pour toute erreur de droit, acte ou omission de sa part, sauf en cas de faute intentionnelle ou de faute lourde.

7.4 Indemnités d'assurance

ARTICLE 62. À chaque fois que des indemnités d'assurance sont déposées dans son compte en fiducie, le fiduciaire doit suivre la procédure prévue dans le contrat le nommant à cette fonction.

En cas de liquidation du syndicat conformément à une décision du syndicat adoptée en vertu du Chapitre 9 ci-dessous, le fiduciaire détermine d'abord la part de l'indemnité d'assurance de chacun des copropriétaires en fonction de la valeur relative de sa fraction et paie, sur cette part, les créanciers prioritaires et hypothécaires suivant la loi. Il remet ensuite, pour chacun des copropriétaires, le solde de l'indemnité au liquidateur du syndicat avec son rapport. Ce dernier procède alors à la liquidation suivant la loi et comme stipulé ci-dessous.

ARTICLE 63. Toute stipulation contenue dans un acte d’hypothèques publié contre une fraction et permettant au créancier d’appliquer tout montant reçu à la réduction de la créance garantie par l’hypothèque est inopposable au syndicat et au fiduciaire. En publiant une hypothèque contre une fraction, le créancier hypothécaire reconnaît la priorité de la présente déclaration et des dispositions du Code civil du Québec qui concernent tant le paiement des indemnités d'assurance que la décision de réparation ou de reconstruction de l'immeuble après sinistre. À cet effet, le créancier renonce à l'application de toute disposition statutaire ou conventionnelle lui donnant droit d'appliquer les indemnités d'assurance à la réduction de sa créance, sans égard à la décision de réparation ou de reconstruction. La présente disposition ne doit pas être interprétée comme pouvant priver le créancier hypothécaire d'exercer le droit de vote du copropriétaire débiteur au sujet de la réparation ou de la reconstruction, le cas échéant, si ce droit lui est accordé aux termes du contrat d'hypothèque ou autrement, ni de recevoir des indemnités d'assurance selon ses intérêts au cas où l'immeuble ne serait pas réparé ou reconstruit.

ARTICLE 64. Pour tout dommage causé aux parties communes, le conseil d'administration du syndicat a seul le droit de déterminer les pertes subies, d'accepter tout règlement des réclamations produites par suite de l'application des polices d'assurance souscrites par le syndicat, de donner toute quittance requise, notamment contre le versement des prestations d’assurance lorsque l’assureur ne choisit pas de remplacer ou de réparer les éléments endommagés et aussi d'agir pour tout copropriétaire d'une partie privative qui a subi des dommages suite à l'application des polices d'assurance souscrites par le syndicat.

ARTICLE 65. Tout paiement d'indemnité relatif à un sinistre, fait par l'assureur à un fiduciaire, en vertu de l'assurance de choses souscrite par le syndicat, constitue une décharge complète et finale des obligations de l'assureur en vertu de telle assurance relativement à tel sinistre. Cet article ne doit pas être interprété comme niant le droit du syndicat assuré de contester tout paiement d'assurance, le cas échéant, en la manière prévue par la loi et par la police d'assurance souscrite.

8.1 Conditions relatives à la mutation de la fraction

Article 66. Les dispositions de la présente section s'appliquent non seulement aux mutations qui portent sur le droit de propriété, mais encore à celles qui ont pour objet l'un de ses démembrements, notamment la nue-propriété, l'usufruit et le droit d'usage.

8.1.1 Communication de la déclaration de copropriété et de renseignements

ARTICLE 67. Le nouveau propriétaire ou le nouveau titulaire des droits d’une fraction de copropriété doit prendre connaissance de la déclaration de copropriété et ses modifications, y compris les modifications au Règlement de l'immeuble, publiées ou non à la date d'un transfert de propriété d'une fraction.

ARTICLE 68. Celui qui promet d’acheter une fraction peut demander au syndicat qu’il lui fournisse les documents ou renseignements concernant l’immeuble et le syndicat qui sont de nature à lui permettre de donner un consentement éclairé. Le syndicat est tenu, sous réserve des dispositions relatives à la protection de la vie privée, de les fournir avec diligence au promettant acheteur, aux frais de celui-ci. Ces frais représentent un montant fixe de cent vingt-cinq dollars (125$), ou tout autre montant fixé de temps à autre par le conseil d’administration.

Le syndicat doit transmettre au propriétaire de la fraction ou à ses ayants cause les documents ou renseignements qu’il a fournis au promettant acheteur.

ARTICLE 69. Toute personne qui se propose d’acquérir une fraction de copropriété peut demander un état des charges communes dues relativement à cette fraction. Le syndicat peut, à chaque demande, facturer un montant de cent vingt-cinq dollars (125 $), ou tout autre montant fixé de temps à autre par le conseil d’administration, à la personne qui en fait la demande afin d’indemniser le syndicat pour le temps consacré aux recherches et aux communications à cette fin ou pour se faire rembourser les honoraires du gérant relatifs à chacune des demandes, le cas échéant.

8.1.2 Obligations aux charges

ARTICLE 70. En cas de mutation, l'ancien copropriétaire reste tenu du paiement de toutes les créances du syndicat qui, à la date de la mutation, sont liquides et exigibles. L'ancien copropriétaire ne peut exiger du syndicat la restitution, même partielle, de ses contributions aux charges communes, au fonds de prévoyance, au fonds d’auto-assurance, le cas échéant, et à tout autre fonds du syndicat. Les sommes qui restent disponibles sur les provisions versées par l'ancien copropriétaire sont imputées sur ce dont le nouveau copropriétaire devient débiteur envers le syndicat.

ARTICLE 71. Sous réserve des dispositions de l’article 1069 C.c.Q., tout nouveau copropriétaire est tenu personnellement et solidairement avec l’ancien copropriétaire responsable des charges communes, y compris les intérêts et les frais légaux y afférents, échues et non payées par le copropriétaire antérieur lors de l'acquisition de sa fraction. Il peut, comme prévu ci-dessus, demander au syndicat un état des charges communes dues, relativement à la fraction qu’il se propose d’acquérir. Le syndicat doit lui délivrer un état des charges communes dues ajusté selon le dernier budget annuel du syndicat, sous réserve de l’obligation d’aviser préalablement le propriétaire de la fraction ou ses ayants cause. Cet état des charges lie le syndicat à l’égard de l’acquéreur. Si l’acquéreur n’obtient pas l’état des charges demandé dans les quinze (15) jours de sa demande, il ne peut être tenu aux arrérages de charges en vertu des présentes.

ARTICLE 72. Les dispositions qui précèdent s'appliquent à toutes les mutations, en pleine propriété ou non, qu'elles aient lieu à titre particulier ou à titre universel, à titre gratuit ou à titre onéreux y compris celles qui résultent de l'exercice par un créancier de son droit de prise en paiement d'une fraction ou d’un autre droit hypothécaire.

8.1.3 Notification des mutations, constitution d'hypothèques et élection de domicile

ARTICLE 73. Le syndicat doit être avisé par écrit de tout transfert de propriété d'une fraction ou d'une partie de fraction, toute constitution sur ces dernières d'une hypothèque, d'une servitude, d’une indivision, d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou autre démembrement de la propriété ou tout transfert de l'un de ces droits dans les quinze (15) jours de la publication de l’acte.

ARTICLE 74. Tout nouveau copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété, d’usage ou d’un autre démembrement du droit de la propriété sur une fraction doit dénoncer par écrit au syndicat son domicile réel ou élu au Québec, faute de quoi ce domicile est considéré, de plein droit, comme étant élu à l'adresse de la partie privative de la fraction concernée. Il relève de la responsabilité de chacune de ces personnes de s’assurer que son domicile, son adresse de correspondance et son adresse courriel soient connus du syndicat aux fins d’inscription aux registres. Tout avis ou tout document transmis par le syndicat à la dernière adresse connue ou à défaut, à l’adresse de la partie privative, est valablement transmis.

8.2 Conditions relatives à la location et au prêt à usage des fractions

ARTICLE 75. Les dispositions contenues dans la présente section sont également applicables aux autorisations d'occuper qui résultent d’un prêt à usage d’une fraction.

ARTICLE 76. Tout copropriétaire a le droit de louer sa fraction sous réserve de respecter la destination de l’immeuble, les dispositions du Règlement de l’immeuble ainsi que les lois et règlements applicables à l’immeuble. Toutefois, le copropriétaire qui loue sa fraction doit en informer le syndicat au moyen d'un avis écrit qui indique également le nom du locataire, son adresse, son adresse courriel, la durée du bail et le nom de l’occupant. Il doit également aviser le syndicat de la fin du bail.

ARTICLE 77. Le copropriétaire qui consent un bail relativement à sa fraction doit remettre au locataire et à tout occupant de sa fraction un exemplaire du Règlement de l'immeuble et des modifications qui lui sont apportées. Le copropriétaire doit fournir au syndicat la preuve qu'il s'est déchargé de la présente obligation.

Si conseil d’administration remet un exemplaire du Règlement de l’immeuble à un locataire ou d’une de ses modifications, le syndicat facture au copropriétaire concerné un montant de cent dollars (100,00 $) ou tout autre montant fixé de temps à autre par le conseil d’administration afin d’indemniser le syndicat pour le temps consacré à cette démarche ou pour se faire rembourser les honoraires du gérant relatifs à cette demande, le cas échéant.

ARTICLE 78. Conformément à la loi, le Règlement de l’immeuble est opposable au locataire et à l’occupant d’une partie privative dès qu’un exemplaire du Règlement ou des modifications qui lui ont été apportées lui sont remis. Le syndicat peut, après avoir avisé le copropriétaire-locateur et le locataire, demander la résiliation du bail ou du prêt à usage d'une fraction lorsque l'inexécution d'une obligation par le locataire ou l’emprunteur cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l'immeuble. Il peut aussi demander la résiliation du bail lorsque le promoteur ou le constructeur a consenti un ou des baux au-delà du maximum prévu à la note d’information.

ARTICLE 79. Le locateur demeure solidairement responsable avec son locataire ou sous-locataire par leur fait ou leur faute. Il est redevable envers le syndicat de sa contribution aux charges communes, sans égard à ce qu'il peut convenir avec son locataire.

ARTICLE 80. En cas de travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble décidés par le syndicat ou de travaux urgents exécutés à l'intérieur d'une partie privative louée, le syndicat doit donner au locataire les avis prévus par la loi.

8.3 Autres conditions

ARTICLE 81. Les copropriétaires de parties privatives contiguës ne peuvent, sans l'accord du conseil d'administration du syndicat et de leurs créanciers hypothécaires respectifs, modifier les limites de leurs parties privatives. Une telle modification ne peut affecter la valeur relative de l'ensemble des parties privatives modifiées. Il n'est pas nécessaire d'obtenir l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires. Lorsqu'une telle modification est valablement faite, le syndicat modifie la déclaration de copropriété et le plan cadastral aux frais de ces copropriétaires et une copie authentique doit être remise au copropriétaire de chaque fraction aux frais de ces copropriétaires, à moins d’une décision contraire de l’assemblée des copropriétaires. Conformément à la loi, l'acte de modification doit être accompagné des consentements des créanciers et des copropriétaires concernés.

ARTICLE 82. Sous réserve de l'article 1100 du Code civil du Québec qui concerne la modification des bornes entre deux parties privatives, les copropriétaires ne peuvent, sans l'accord de l'assemblée des copropriétaires, aliéner une partie divise de leur fraction, réunir deux ou plusieurs fractions ou en diviser une pour en former plusieurs.

ARTICLE 83. Sous réserve de l'article 1100 du Code civil du Québec et des dispositions du Règlement de l’immeuble, toute modification, même partielle, apportée par le copropriétaire à sa partie privative doit au préalable être soumise pour approbation au conseil d'administration du syndicat. Le conseil d’administration doit approuver ces modifications à moins qu'elles puissent causer des dommages à une partie privative ou aux parties communes ou qu'elles aient pour effet de diminuer la qualité de la construction de l'immeuble, notamment la qualité de l'insonorisation, de l’étanchéité ou de l'isolation. Aucune modification ne peut être apportée par tout copropriétaire au mur mitoyen séparant deux parties privatives, ce mur étant, malgré sa mitoyenneté, soumis à l’administration du conseil d’administration en vue d’assurer la qualité de la construction et de l’insonorisation. Toutefois, lors de l’application de l’article 1100 du Code civil du Québec, le conseil d’administration peut autoriser le déplacement d’un tel mur à la condition que le nouveau mur soit construit avec les mêmes caractéristiques techniques que l’ancien. Le ou les propriétaires de deux parties privatives contiguës qui désirent communiquer d’une partie privative à l’autre peuvent pratiquer une ouverture permettant d’y circuler, à la condition d’avoir obtenu l’autorisation préalable et écrite du conseil d’administration. La présente clause exigeant cette autorisation ne s’applique pas à la finition initiale d’une partie privative par le déclarant ou aux modifications qu’il peut y apporter aux fins de vente initiale.

ARTICLE 84. Les copropriétaires ne peuvent, sans l'accord de l'assemblée des copropriétaires, exécuter des travaux, même dans leur partie privative, pouvant avoir une répercussion significative sur les parties communes ou les autres parties privatives, notamment à l'égard de la solidité, de l’étanchéité et de l’insonorisation de l’immeuble.

ARTICLE 85. Il ne peut être fait obstacle à l'exécution, même à l'intérieur d’une partie privative ni à l’égard du mur mitoyen qui sépare une partie privative d’une autre partie privative, des travaux ou installations nécessaires à la conservation de l'immeuble décidés par le syndicat ou des travaux urgents. Tous les travaux décidés par le syndicat ou ceux relatifs à une partie privative qui sont approuvés par le syndicat peuvent être exécutés dans l’immeuble même si cela implique des parties privatives qui ne sont pas directement touchées par ces travaux. La servitude d’accès stipulée aux présentes est applicable.

ARTICLE 86. Le copropriétaire qui subit un préjudice par suite de l'exécution de tels travaux, en raison d'une diminution définitive de la valeur de sa fraction, d'un trouble de jouissance grave, même temporaire, ou de dégradations, a le droit d'obtenir une indemnité qui est à la charge du syndicat si les travaux ont été faits à la demande de celui-ci. Dans les autres cas, l'indemnité est à la charge des copropriétaires qui ont fait les travaux.

ARTICLE 87. Lorsque la partie privative est louée, le syndicat donne au locataire, le cas échéant, les avis prévus par les articles 1922 et 1931 C.c.Q. relatifs aux améliorations et aux travaux. Lorsque la partie privative est occupée autrement que par la location, le syndicat donne à l’occupant un avis écrit indiquant la nature des améliorations et des travaux non urgents, la date à laquelle ils débuteront et l’estimation de leur durée, ainsi que, s’il y a lieu, la période d’évacuation nécessaire.

ARTICLE 88. Aucune fraction ne peut être détenue par plusieurs personnes ayant chacune un droit de jouissance périodique et successif de cette fraction et aucune fraction ne peut être aliénée dans ce but.

9.1 Destruction du bâtiment

ARTICLE 89. En cas de destruction totale ou importante du bâtiment, les administrateurs doivent convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires dans les quatre-vingt-dix (90) jours suivant le sinistre. Lors de cette assemblée, et après avoir été informés par les administrateurs des coûts de la reconstruction, des délais et autres modalités, les copropriétaires décident s'ils mettent fin à la copropriété selon la majorité prévue au Code civil du Québec et dont il est fait mention à l'Acte constitutif de copropriété.

89.1 Les administrateurs avisent par écrit, dans les plus brefs délais, le fiduciaire d'assurance, nommé conformément au Chapitre 7 de l'Acte constitutif de copropriété, de la décision de l'assemblée des copropriétaires.

89.2 Si la décision de mettre fin à la copropriété est prise par les copropriétaires, le syndicat est liquidé. Il est alors procédé comme stipulé ci-dessus au chapitre 7 de l’Acte constitutif de copropriété.

89.3 Si la décision de mettre fin à la copropriété n'est pas adoptée par les copropriétaires, le conseil d'administration du syndicat, en collaboration avec le fiduciaire, doit voir à la réparation ou à la reconstruction de l'immeuble, dans les meilleurs délais et les meilleures conditions possible. Le syndicat peut contracter à cet effet.

89.4 Malgré ce qui précède, lorsque la perte n'est pas importante, le syndicat doit procéder à la réparation ou à la reconstruction de l’immeuble, par des personnes qualifiées et accréditées, sans qu'il soit nécessaire de consulter l'assemblée des copropriétaires et il est autorisé à octroyer tout contrat. Dans ce cas, le conseil d'administration est habilité à prendre toute décision. Il fait parvenir, par écrit, à chacun des copropriétaires un rapport l'informant de la situation.

9.2 Décision de l'assemblée des copropriétaires

ARTICLE 90. L'assemblée des copropriétaires peut décider de mettre fin à la copropriété de l'immeuble établie par la présente déclaration au moyen d'une décision adoptée avec la majorité prévue à l’article 1108 C.c.Q.

ARTICLE 91. Dans les quinze (15) jours qui suivent la tenue de l'assemblée des copropriétaires où il a été décidé de mettre fin à la copropriété, le conseil d'administration se réunit et nomme le liquidateur du syndicat.

ARTICLE 92. Les administrateurs déposent les avis prévus par la loi. Ensuite, le liquidateur procède à la liquidation du syndicat conformément à la loi. Il paie les dettes du syndicat et partage ensuite l'actif entre les copropriétaires en proportion de leurs droits dans l'immeuble, après avoir vu au paiement de leurs charges respectives.

10.1 Interprétation

ARTICLE 93. Advenant un conflit d'interprétation entre les dispositions de la loi et de la présente déclaration de copropriété, ou de toute modification à celle-ci, les dispositions de la présente déclaration de copropriété et de ses modifications prévalent, à moins qu’elles ne soient contraires à une disposition impérative de la loi ou à une disposition d’ordre public, même d’ordre public de protection. Le défaut d'instituer des procédures pour assurer l'application d'une des dispositions de la loi ou de la déclaration de copropriété ne doit pas être interprété comme une renonciation à cette disposition ou au droit d'appliquer les termes de cette disposition.

Aux fins de la présente déclaration, partout où le singulier est employé, il comprend le pluriel ou vice-versa selon le cas ; le masculin comprend le féminin ou vice-versa selon le cas, de plus le mot « propriétaire » signifie copropriétaire ou vice-versa selon le cas. Les mots et expressions utilisés sont interprétés au besoin selon la définition qui en est donnée à l’article 2 ci-dessus.

Aux fins des présentes, les droits accordés au déclarant relativement à une partie privative peuvent être exercés, à tout moment, par le déclarant ou par un ayant droit qui poursuit le développement de l’immeuble assujetti à la présente déclaration de copropriété.

Tous les lots mentionnés aux présentes sont des lots du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières.

10.2 Computation des délais

ARTICLE 94. La computation des délais prévus dans la présente déclaration de copropriété est faite comme suit, à savoir :

94.1 le délai court à compter de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui en est la source ;

94.2 lorsque le délai est exprimé en jours, le jour qui marque le point de départ du délai n’est pas compté, mais le jour de l’échéance l’est ;

94.3 lorsque le délai est exprimé en mois, le délai expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que l’acte, l’événement, la décision ou la notification qui fait courir le délai et à défaut de quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois ;

94.4 le délai prend fin le jour de l’échéance à 24h00 ;

94.5 les jours fériés sont comptés dans le calcul du délai ;

94.6 si l’échéance du délai est un samedi ou un jour férié, le délai prend fin le premier jour ouvrable qui suit ;

94.7 les jours fériés sont : les dimanches ; les 1er et 2 janvier ; le Vendredi saint ; le lundi de Pâques; le 24 juin, jour de la fête nationale ; le 1er juillet, anniversaire de la Confédération, ou le 2 juillet, si le 1er juillet tombe un dimanche ; le premier lundi de septembre, fête du Travail ; le deuxième lundi d’octobre ; les 25 et 26 décembre ; le jour fixé par proclamation du gouverneur général pour marquer l’anniversaire du Souverain et tout autre jour fixé par proclamation ou décret du gouvernement comme jour de la fête publique ou d’Action de grâces.

10.3 Droits des créanciers hypothécaires

ARTICLE 95. En plus de tous les autres droits existant en faveur de tout créancier hypothécaire dont la créance est garantie par une hypothèque sur une fraction, soit en vertu d'un acte de prêt ou de garantie hypothécaire, de la loi ou de la présente déclaration de copropriété, et sans restriction à ceux-ci, le créancier hypothécaire jouit des droits qui sont décrits ci-dessous.

95.1 Le syndicat doit aviser le créancier hypothécaire du montant des charges communes et de toute créance du syndicat qui n'ont pas été acquittées par le débiteur dans les trente (30) jours de leur échéance.

95.2 Le syndicat doit également faire parvenir au créancier hypothécaire une copie de tout avis de défaut de paiement ou de tout autre avis de défaut ou mise en demeure adressés au débiteur relativement à sa fraction.

10.4 Consentement à parachever et plan de l’immeuble

ARTICLE 96. Aucune disposition des présentes, et particulièrement aucune des dispositions du Chapitre 4 du présent Acte constitutif de copropriété, ni aucun copropriétaire, locataire ou occupant, ni aucune autre personne ne peuvent empêcher le déclarant de terminer la construction des parties privatives et des parties communes et communes à usage restreint y compris les aménagements intérieurs et extérieurs, l’aménagement de garages fermés au sous-sol et l’installation de systèmes électriques pour bornes de recharge pour véhicules électriques, le cas échéant, et de faire les aménagements paysagers qu’il juge appropriés. Le déclarant a également le droit de vendre librement toutes les fractions. Jusqu'à ce que toutes les fractions de copropriété régies par les présentes soient complétées et vendues, le déclarant peut utiliser librement les parties communes et les parties privatives non vendues et, sans limiter la généralité de ce qui précède, le déclarant peut, à son entière discrétion, utiliser certaines parties privatives comme appartements-témoins, y maintenir des bureaux d'administration et de vente et les mettre à la disposition de toute personne s'il le juge nécessaire ou utile, poser des affiches et des drapeaux à l'extérieur et à l'intérieur de l'immeuble et faire visiter l'immeuble, avec les inconvénients normaux que cela peut entrainer à l'égard des autres copropriétaires. Le déclarant peut également utiliser ses appartements-témoins et bureaux des ventes, pour la vente de fractions d’autres projets dont il est le promoteur et, notamment à cette fin, y recevoir des clients.

Les clients qui se présentent au bureau des ventes ont droit d'utiliser les espaces de stationnement des visiteurs.

Le déclarant a également le droit d’utiliser l’image de l’immeuble dans toutes les publicités quel qu’en soit le support, et ce, sans être tenu au paiement de quelque redevance que ce soit au profit du syndicat ou d’un ou de plusieurs copropriétaires. De plus, le déclarant demeure propriétaire des droits intellectuels sur les esquisses, croquis, images, logos ou tout autre document promotionnel relatifs à l’immeuble. Le syndicat obtient du déclarant le droit d’utiliser le logo et l’image du projet, sans toutefois en obtenir le droit de propriété. Les copropriétaires ne peuvent en faire usage sans préalablement avoir obtenu la permission du déclarant.

ARTICLE 97. Afin de permettre l'achèvement des travaux de construction et de finition de tout l'immeuble, le déclarant a, à toute heure raisonnable et dans la mesure nécessaire, libre accès aux parties privatives des fractions qu'il a vendues. Le déclarant a également, à ces fins, la libre utilisation des parties communes. Les droits du déclarant peuvent être exercés par ses employés et sous-traitants. À moins d’urgence, le copropriétaire doit être avisé au moins vingt-quatre (24) heures à l’avance.

ARTICLE 98. Le syndicat peut, à ses frais, obtenir les plans et devis de l’immeuble détenus par un architecte ou un ingénieur ; celui-ci est tenu de les fournir au syndicat sur demande.

ARTICLE 99. Dans les trente jours de l’assemblée de transition, le déclarant fournira au syndicat les documents prévus par la loi, dont notamment les plans et devis indiquant, le cas échéant, les modifications substantielles qui ont été apportées pendant la construction par rapport aux plans et devis d’origine.

10.5 Contrats de services publics

ARTICLE 100. Sous réserve de l’article 1107 du Code civil du Québec, le conseil d’administration du syndicat doit ratifier les contrats de services publics visant notamment l’alimentation en électricité ou en gaz et les contrats de la câblodistribution ou autres services dont les tarifs sont réglementés par un organisme public à condition que ces contrats n’excèdent pas une durée de dix (10) ans à compter de leur signature par le déclarant. Le syndicat doit, en conséquence, prendre auprès des sociétés ayant ainsi contracté un engagement à l’effet de respecter les obligations assumées par le déclarant à l’entière exonération de celui-ci.

10.6 Médiation et arbitrage

ARTICLE 101. Tout désaccord ou différend pouvant naître, notamment et non limitativement, de l'interprétation ou de l’application du présent acte, incluant les servitudes qui y sont créées ainsi que de toute modification qui peut y être apportée par la suite, de même que toute impasse au sein du conseil d'administration, devra être soumis à la médiation. Les parties directement concernées devront désigner le médiateur d’un commun accord, lequel devra être un notaire ou avocat exerçant en droit de la copropriété. Les parties directement concernées, qu’il s’agisse de copropriétaires, d’administrateurs ou du syndicat, le cas échéant, devront collaborer de bonne foi en vue de la résolution du différend de façon expéditive ; ils devront, entre autres, participer à au moins une séance de médiation et y déléguer une personne en autorité de décision, sous réserve des pouvoirs de l’assemblée des copropriétaires qui devront être en tout temps être respectés. La médiation sera tenue et conduite conformément aux règles de droit et aux dispositions du Code de procédure civile du Québec en vigueur au moment du différend. Les frais afférents à la médiation seront assumés par les parties en parts égales entre elles.

ARTICLE 102. Si aucune entente n'est conclue dans les soixante (60) jours suivants, la désignation du médiateur, le litige sera tranché de façon définitive par voie d’arbitrage, à l’exclusion des tribunaux, selon les lois du Québec. Malgré ce qui précède, les parties pourront à tout moment décider, d'un commun accord, de prolonger le délai avant de soumettre le différend à l'arbitrage.

À moins que les parties n’en décident autrement dans une convention d’arbitrage, l’arbitrage se déroulera sous l’égide d’un seul arbitre, et sera conduit conformément aux règles de droit et aux dispositions du Code de procédure civile du Québec en vigueur au moment de ce différend. L’arbitre sera choisi d'un commun accord par les parties directement concernées. Pour pouvoir agir comme arbitre, une personne devra en tout temps être un notaire ou avocat exerçant en droit de la copropriété. La sentence arbitrale sera rendue par écrit et sera finale, exécutoire, sans appel et liera les parties. Les frais afférents à l’arbitrage seront assumés par les parties en parts égales entre elles, à défaut de décision contraire de l’arbitre.

La procédure d’arbitrage ne s’appliquera pas aux différends ou litiges qui concernent les créances qui sont de la compétence de la Division des petites créances de la Chambre civile de la Cour du Québec, ou qui pourraient l’être advenant que le demandeur, afin de se rendre éligible devant cette Cour, réduise sa réclamation.

Cette cour aura alors pleine autorité pour trancher le différend ou le litige.

Les présentes dispositions relatives à l’arbitrage ne devront pas avoir pour effet de restreindre le droit des parties d’exiger l’exécution en nature d’une obligation au moyen d’une injonction.

10.7 Registres du syndicat

ARTICLE 103. Les registres du syndicat doivent être tenus et conservés sous la supervision du conseil d’administration. Les renseignements contenus dans ces registres peuvent être conservés sur support papier ou informatique. Dans tous les cas, l’article 37 du Code civil du Québec doit être respecté: « Toute personne qui constitue un dossier sur une autre personne doit avoir un intérêt sérieux et légitime à le faire. Elle ne peut recueillir que les renseignements pertinents à l’objet déclaré du dossier et elle ne peut, sans le consentement de l’intéressé ou l’autorisation de la loi, les communiquer à des tiers ou les utiliser à des fins incompatibles avec celles de sa constitution ; elle ne peut non plus, dans la constitution ou l’utilisation du dossier, porter autrement atteinte à la vie privée de l’intéressé ni à sa réputation. »

ARTICLE 104. Les registres du syndicat comportent notamment le registre imposé par le Code civil du Québec qui doit être tenu à la disposition des copropriétaires tel que prévu à l’Acte constitutif de copropriété ci-dessus et d’autres registres réservés au syndicat :

104.1 la liste des copropriétaires qui comporte les noms et adresses postales des copropriétaires, des locataires, des occupants aux termes d’un prêt à usage et aussi celle des créanciers hypothécaires qui l’ont requis ;

104.2 le numéro de téléphone, l’adresse courriel, les coordonnées d’un contact en cas d’urgence ou d’absence des copropriétaires, locataires ou occupants, le contenu de ce registre ne pouvant être communiqué à d’autres personnes que les administrateurs et le gérant, dans la mesure où ils ont un intérêt à obtenir ces renseignements, sauf avec le consentement express de la personne concernée.

104.3 le registre des espaces de rangement dans lequel sont notamment inscrits l’attribution des espaces de rangement conformément à l’article 13 des présentes, le nom du locataire, le cas échéant, ainsi que de tous transferts, cessions ou changements à cet égard, le registre comporte également une copie des plans démontrant ces espaces de rangement ;

104.4 le registre des espaces de stationnement dans lequel sont notamment inscrits l’attribution des espaces de stationnement conformément à l’article 13 des présentes, le nom du locataire, le cas échéant, ainsi que de tous transferts, cessions ou changements à cet égard, le registre comporte également une copie des plans démontrant ces espaces de stationnement ;

104.5 le registre des droits de vote dans lequel sont notamment inscrits les cessions de vote en faveur des créanciers hypothécaires, les mandats aux fins de représentation à l'assemblée, soit par les créanciers hypothécaires, soit par les copropriétaires, en indiquant, dans la mesure du possible, les noms et adresses des mandataires et représentants des copropriétaires ; des suspensions et les réductions des droits de vote, le cas échéant ;

104.6 les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires ainsi que toutes les résolutions écrites en tenant lieu ;

104.7 les procès-verbaux des réunions du conseil d’administration ainsi que toutes les résolutions écrites en tenant lieu ;

104.8 les modifications qui sont adoptées au Règlement de l’immeuble, lesquelles doivent être consignées dans un registre distinct et facilement accessible ;

104.9 les états financiers du syndicat ;

104.10 les déclarations d’immatriculation, annuelles et courantes de mise à jour faites par le syndicat au Registraire des entreprises ;

104.11 la description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient facilement identifiables. Une même description peut valoir pour plusieurs parties privatives lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques. Il peut également être déposé dans ce registre les descriptions des améliorations apportées à certaines parties privatives lorsqu’elles sont portées à la connaissance du syndicat. Il est précisé que cette description est annexée aux présentes.

ARTICLE 105. Annuellement, si le conseil d’administration le demande, chaque copropriétaire doit fournir au conseil d’administration une preuve d’assurance responsabilité civile conformément aux dispositions de la présente déclaration de copropriété. Il doit également retourner, dûment remplie, la fiche de renseignements que peut lui remettre le conseil d’administration visant à tenir à jour les registres de la copropriété. À titre indicatif et de façon non limitative, cette fiche peut contenir des renseignements sur le copropriétaire et ses coordonnées, les occupants de la fraction, des contacts en cas d’urgence, le nombre de clés détenues par les occupants, l’année du réservoir à eau chaude, les véhicules des occupants, les animaux occupant la partie privative, les coordonnées du locataire, le cas échéant, etc.

ARTICLE 106. Le conseil d’administration peut mettre en place tout autre registre qu’il juge pertinent ou utile au bon fonctionnement du syndicat et de la copropriété et dans le respect de l‘article 37 du Code civil du Québec. Notamment, le conseil d’administration peut, s’il le juge utile ou pertinent :

a) faire mention dans les registres de la copropriété, d’avis d’infraction ayant été donnés à des copropriétaires, locataires ou occupants ayant fait défaut de respecter la déclaration de copropriété, un tel avis d’infraction émis à un copropriétaire, lorsqu’il est toujours en vigueur, peut être communiqué à l’acquéreur de la fraction du copropriétaire concerné ;

b) constituer un registre des polices d’assurance individuelles et obtenir des copropriétaires les informations requises pour tenir ce registre à jour ;

c) constituer un registre des entrées dans les parties privatives par le syndicat ou l’un de ses représentants.

ARTICLE 107. Les registres contiennent aussi la déclaration de copropriété et les modifications qui y sont apportées, les copies de contrats auxquels le syndicat est partie, une copie du plan cadastral, les plans et devis de l’immeuble bâti lorsqu’ils sont disponibles, le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance et tous autres documents et renseignements relatifs à l’immeuble et au syndicat ou prévus par règlement du gouvernement.

ARTICLE 108. La consultation du registre et des documents dont la loi exige qu’ils soient tenus à la disposition des copropriétaires se fait dans le respect des dispositions du Code civil du Québec sur le respect de la vie privée et selon les modalités fixées dans le Règlement de l’immeuble.

10.8 Clauses pénales et sanctions particulières

ARTICLE 109. Un copropriétaire qui contrevient à l’une ou l'autre des dispositions de la présente déclaration de copropriété relatives à l'usage des parties communes ou des parties privatives ou à la destination de l’immeuble ou qui permet une telle contravention est passible des pénalités suivantes envers le syndicat.

109.1 Le premier avis d'infraction pendant la période de référence donne lieu à une pénalité de cent dollars (100$).

109.2 Le deuxième avis d’infraction pendant la période de référence et ce, que ce soit pour la même infraction ou pour une autre infraction, donne lieu à une pénalité de cent vingt-cinq dollars (125$). Tout avis d'infraction additionnel pendant la période de référence donne lieu à une pénalité graduellement augmentée de vingt-cinq dollars (25$) pour chaque nouvel avis (troisième, cent cinquante dollars (150$), quatrième, cent soixante-quinze dollars (175$), etc.).

109.3 Pour les infractions continues (travaux illégaux, affichage illégal, etc.), chaque journée d’infraction subséquente à l’avis donne lieu en plus à une pénalité de vingt-cinq dollars (25$) par jour. Par exemple, s’il s’agit d’un deuxième avis d’infraction pendant une période de référence, la journée de la réception de l’avis donnera lieu à une pénalité de cent vingt-cinq dollars (125$) et toutes les journées d’infraction subséquentes, à une pénalité de vingt-cinq dollars (25$) chacune. Pour des infractions continues, un nouvel avis d’infraction n’est pas nécessaire et n’a pas à être émis par le conseil d’administration, sauf en cas d’interruption de l’infraction.

109.4 Les montants ci-dessus sont indexés annuellement, le premier jour de janvier, selon l’Indice des prix à la consommation publié par Statistique Canada pour mesurer le taux d’inflation par rapport à la même date l’année précédente.

109.5 Malgré ce qui précède, dans le cas d’une contravention à l’interdiction de louer à court terme une partie privative, la pénalité mensuelle sera la plus élevée de celle prévue ci-dessus ou du prix du loyer payable en vertu du bail ou de l’entente, majorée de 25%. En cas de pénalité, le prix du loyer doit être divulgué avec preuve à l’appui au syndicat dans les cinq (5) jours d’une demande écrite à cet effet par le représentant du conseil d’administration ou le gérant. À défaut de s’y conformer par écrit dans le délai prescrit ci-dessus ou si le copropriétaire fournit une information erronée, le loyer mensuel est présumé être de mille huit cent dollars (1800$), ou tout autre montant déterminé par l’assemblée avant l’imposition de la pénalité. Dans le cas d’une location à très court terme de type hôtelière, soit à la journée ou à la semaine, le loyer est présumé être de trois cent dollars (300$) par jour.

109.6 La période de référence est l’année financière du syndicat.

109.7 Avant d’émettre un avis formel d’infraction, le conseil d’administration du syndicat peut, à son entière discrétion, informer par écrit ou verbalement le copropriétaire concerné de l’infraction reprochée de façon à lui permettre de remédier à cette infraction sans encourir de pénalité.

109.8 Les pénalités accumulées par un copropriétaire au cours d’un mois sont payables par celui-ci le premier jour du mois suivant. Le syndicat doit en informer par écrit le copropriétaire.

109.9 Les pénalités sont stipulées relativement au seul dommage général que subit la collectivité des copropriétaires du fait que l’un d’entre eux ne respecte pas la déclaration de copropriété. Tout autre dommage causé par le défaut de ce copropriétaire à des biens ou à des personnes est assujetti aux règles de droit commun sur la responsabilité civile.

109.10 Malgré l'imposition de pénalités, le syndicat conserve tous ses autres recours contre les copropriétaires défaillants, les locataires, les occupants et les autres tiers, le cas échéant, pour s'assurer du respect de la présente déclaration de copropriété et de toutes les modifications qui peuvent y être apportées, y compris au Règlement de l’immeuble. Ces recours comprennent l'obtention d'une ordonnance ou d’une injonction et tous autres recours en dommages-intérêts pour un préjudice à des biens ou à des personnes.

ARTICLE 110. Les honoraires et déboursés extrajudiciaires encourus lorsque les services d'un conseiller juridique sont retenus par le syndicat suite à un défaut d’un copropriétaire de respecter les dispositions de la déclaration de copropriété, y compris quant aux paiements dus par un copropriétaire au syndicat en vertu de la déclaration de copropriété, sont à la charge de ce copropriétaire sauf dans les cas où :

• suite à des procédures judiciaires, un jugement final rejette en totalité la demande du syndicat ;

• suite à des procédures judiciaires auxquelles le syndicat est partie, un jugement final mitige les honoraires et déboursés extrajudiciaires qui doivent être payés par le copropriétaire en défaut.

Ces frais sont payables au syndicat, à demande, par le copropriétaire concerné. Les sommes dues par un tel copropriétaire portent intérêt au profit du syndicat comme prévu aux présentes.

ARTICLE 111. En plus des pénalités stipulées ci-dessus, il est établi qu’en cas de défaut par un copropriétaire, un locataire ou un occupant de respecter l’interdiction de louer une fraction ou une partie de celle-ci à très court terme, par exemple à la journée ou à la semaine, de type hôtelière ou Airbnb, ou de quelque manière que ce soit, et que le déclarant considère qu’un tel défaut est une grave contravention à la destination résidentielle de l’immeuble, le conseil d’administration peut, sans préavis et aux frais du copropriétaire concerné :

• désactiver pour une période de vingt-quatre heures (24h) la carte donnant accès aux parties communes et la télécommande du garage dont est titulaire le copropriétaire de la partie privative pour laquelle il y a contravention, avec obligation pour le syndicat de donner accès au copropriétaire lui-même en l’accompagnant entre la porte d’entrée et sa partie privative ou son espace de stationnement, sur demande de ce dernier, une fois pendant cette période de vingt-quatre heures (24h) ;

• désactiver à nouveau aux mêmes conditions cette carte d’accès et cette télécommande pour une période additionnelle de vingt-quatre heures (24h), après l’avoir réactivée pendant une période d’au moins vingt-quatre heures (24h), et ainsi de suite aux mêmes conditions tant que dure la contravention ou lorsqu’elle se répète ;

• désactiver comme décrit ci-dessus le branchement à l’interphone permettant de donner accès au hall d’entrée de l’immeuble à un tiers à partir de la partie privative et de désactiver à nouveau cet accès, aux conditions ci-dessus.

ARTICLE 112. Le présent règlement est stipulé sous réserve de toute loi ou tout règlement applicable à l’immeuble qui a préséance sur les conditions de jouissance stipulées aux présentes.

ARTICLE 113. L’usage et la jouissance d’une partie privative sont exercés librement, à la condition d'en respecter la destination et le présent Règlement de l'immeuble ainsi que toutes les modifications qui peuvent lui être apportées, de ne pas nuire aux droits des autres occupants et à leur tranquillité et de ne rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité de l'immeuble, soit porter atteinte à sa destination.

ARTICLE 114. La jouissance et l'usage des parties privatives sont assujettis aux conditions suivantes par tous les copropriétaires, les locataires et les occupants.

114.1 Sous réserve de ce qui est prévu à l’Acte constitutif et à la destination de l’immeuble, la location des fractions est autorisée.

114.2 Les copropriétaires, locataires et occupants doivent veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit, à aucun moment, troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs animaux, de leurs biens et de toute personne à qui ils donnent accès à l’immeuble ou qui se trouve dans leur partie privative. Ils doivent circuler dans les parties privatives de manière à limiter les bruits d’impact en s’assurant de respecter la tranquillité des autres occupants. Il est interdit de percer des murs afin d’y installer des objets ou des appareils pouvant avoir pour effet de diminuer la qualité de l’insonorisation, dont notamment des systèmes de son.

114.3 À l’exception du droit du déclarant d’annoncer et de mettre en évidence la vente des fractions, il ne peut être placé à quelque endroit des parties privatives ou des parties communes, aucune enseigne, aucune réclame, aucune lanterne ni aucun écriteau sans avoir obtenu au préalable et par écrit la permission du conseil d'administration du syndicat ou, le cas échéant, du gérant.

114.4 Les clés de la partie privative doivent être remises aux administrateurs du syndicat ou au gérant de l'immeuble, le cas échéant. Le détenteur des clés n'est autorisé à pénétrer dans la partie privative qu'en cas d'urgence résultant notamment et non limitativement d'incendie, de bris de tuyau, de rupture des circuits électriques, de bris des fenêtres ou des carreaux ou d’infiltration d'eau par inondation ou autrement. Lorsque l’appartement est muni d’un système d’alarme, il est recommandé de laisser le code d’accès aux administrateurs. En cas de défaut, le syndicat n’est pas responsable de tout dommage qui peut être imposé à ce système pour l’arrêter ou des frais encourus notamment pour le déplacement des services d’urgence, le cas échéant. En cas de défaut de laisser les clés de la partie privative au conseil d’administration, toute personne est responsable de tout dommage résultant de ce défaut, y compris des frais de réparation au cas où les administrateurs devraient entrer en causant des dommages matériels.

114.5 Afin notamment d'éviter les vibrations dans les canalisations et les dégâts d’eau, les robinets, les toilettes, les douches, les bains, les réservoirs à eau chaude, les appareils électroménagers et tous les tuyaux et leurs accessoires doivent être maintenus en bon état de fonctionnement et les réparations exécutées sans retard. Ils doivent être remplacés avant que leur durée de vie recommandée ne soit expirée lorsqu’ils peuvent causer des dommages.

114.6 Les tuyaux de raccordement de laveuse et de lave-vaisselle doivent être métalliques. Les tuyaux en plastique sont interdits.

114.7 L’installation d’un lave-vaisselle doit être faite par un plombier.

114.8 Les réservoirs à eau chaude qui sont situés dans les parties privatives d’habitation doivent être changés au moins tous les dix (10) ans ou à une fréquence plus courte si l’assureur du syndicat l’exige. Les administrateurs du syndicat ont le pouvoir de vérifier le respect de la présente clause et, en cas de défaut, de procéder au changement, aux frais du copropriétaire concerné et ce pour des fins de conservation de l’immeuble.

114.9 Les copropriétaires, locataires et occupants sont responsables, à l'égard des autres copropriétaires, locataires et occupants et du syndicat, des conséquences dommageables entraînées par leur faute ou leur négligence et celle des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs animaux, de leurs biens et de toute personne à qui ils donnent accès à l’immeuble ou qui se trouvent dans leur partie privative. Ainsi, les copropriétaires, locataires ou occupants qui causent un dommage aux parties communes ou à une autre partie privative doivent rembourser au syndicat ou à la personne concernée toute somme qu’ils pourraient être appelés à payer suite à ce dommage, notamment, la somme représentant toute franchise d’assurance, les frais de gestion d’un sinistre et toute perte qui n’est pas autrement couverte par une police d’assurance.

114.10 Les copropriétaires, locataires et occupants sont tenus de faire respecter à tous les membres de leur famille et leurs invités les dispositions de la loi et de la présente déclaration.

114.11 La partie privative et ses accessoires doivent être maintenus en bon état, propres et conformes aux normes sanitaires.

114.12 Aux seules fins permises par la présente déclaration de copropriété et sur rendez-vous préalablement fixé, les administrateurs du syndicat, le gérant, les préposés, employés et contractants du syndicat ont libre accès aux parties privatives. En cas d’urgence, cet accès est permis en tout temps. Lorsque le droit d’accès est exercé en l’absence d’un occupant d’une partie privative, l’accès est permis à la condition qu’il y ait au moins deux personnes qui entrent dans la partie privative.

114.13 Aucun animal autre que domestique ne peut être gardé à l'intérieur d'une partie privative. Tout animal domestique considéré nuisible par le conseil d'administration du syndicat ne peut être gardé à l'intérieur d'une partie privative. La réglementation municipale doit être respectée. En cas de contravention par un copropriétaire, un locataire ou un occupant, celui-ci doit dans un délai de deux (2) semaines depuis la réception d'un avis écrit du conseil d'administration, enlever définitivement le ou les animaux concernés, sous peine de dommages intérêts liquidés suivant les termes de la clause pénale stipulée ci-dessus.

Un animal peut être considéré nuisible pour tout motif sérieux déterminé par le conseil d’administration, comme stipulé ci-dessus. Il peut aussi être considéré nuisible, sans limiter d’aucune manière la généralité de ce qui précède, s’il s’agit d’un animal bruyant, malodorant, agressif ou dangereux ou appartenant à une race dont les individus sont généralement reconnus comme agressifs ou dangereux ou encore si leur maître pose des gestes avec cet animal allant à l’encontre des conditions de jouissance des parties privatives, parties communes et parties communes à usage restreint.

Le déclarant précise, sans limiter la généralité de ce qui précède de quelque manière que ce soit, que les chiens de type Pitbull sont interdits.

114.14 Il est interdit de poser tout acte et de garder dans sa partie privative toute substance susceptible d'augmenter les primes d'assurances ou de nuire aux autres copropriétaires. De plus, les foyers à l’éthanol sont interdits dans les parties privatives.

114.15 Sous réserve du devoir du conseil d’administration de conservation de l’immeuble et des pouvoirs qui lui sont conférés par la loi et la présente déclaration de copropriété, chaque copropriétaire est responsable de l'entretien et des réparations des conduits électriques et des canalisations d'eau et d'égouts, et plus généralement de toute tuyauterie et de tout filage se trouvant à l'intérieur de sa partie privative et servant uniquement à l'exploitation de cette dernière.

114.16 Toutes les parties privatives sont munies d’un système de climatisation dont les unités sont situées dans le rangement à l’intérieur de la partie privative, mais dont le condenseur est situé sur le balcon ou le toit de l’immeuble. Il est interdit d’installer tout autre système qui est visible de l’extérieur, par exemple dans les fenêtres ou sur les balcons ainsi que tout système qui touche les parties communes.

114.17 Pour des motifs d'insonorisation et en vue d'assurer la qualité de l'occupation résidentielle dans l'immeuble, les planchers des parties privatives ne peuvent être recouverts qu’en utilisant les matériaux et procédés utilisés par le déclarant, aux conditions imposées par le déclarant, notamment en ce qui concerne l’installation d’un plancher de céramique tel que stipulé dans les contrats préliminaires et repris dans le document annexé aux présentes (description des parties privatives).

114.18 D’autres procédés ou matériaux peuvent être utilisés par un copropriétaire pour recouvrir les planchers de sa partie privative, aux conditions suivantes :

a) que ces procédés ou matériaux soient de qualité égale ou supérieure à ceux mentionnés ci-dessus et qu’ils assurent une qualité d’insonorisation égale ou supérieure ; et

b) d’obtenir le consentement écrit du conseil d’administration.

En vue d’obtenir ce consentement, le copropriétaire doit fournir au conseil d’administration l’opinion écrite d’un expert accepté par le conseil d’administration à l’effet que ces procédés ou matériaux répondent aux normes stipulées aux présentes, lequel expert doit avoir procédé préalablement à son rapport aux tests pertinents si les administrateurs le requièrent. Les frais encourus pour ces tests sont assumés par le copropriétaire concerné. Aux fins des présentes, le déclarant est considéré comme un expert.

Le conseil d’administration est tenu de donner son consentement lorsqu’une demande répond aux conditions posées par la présente clause.

Les présentes ne doivent pas être interprétées comme permettant à quiconque de diminuer la qualité de l’insonorisation dans l’immeuble, le déclarant établissant par les présentes que la qualité de l’insonorisation participe de la destination de l’immeuble.

Afin de s’assurer du respect des présentes, le conseil d’administration a un droit d’accès dans les parties privatives qui lui résulte notamment de la servitude d’accès stipulée ci-dessus. Il a aussi le droit d’exiger que soit effectuée toute vérification à l’intérieur d’une partie privative, y compris un test d’insonorisation. Ce test est à la charge du syndicat, à moins qu’il démontre que le copropriétaire ne se conforme pas aux dispositions de la déclaration de copropriété.

114.19 Les parties privatives doivent être maintenues à une température minimale de 15ºCelsius.

114.20 Tout déménagement doit être fait en suivant les règles ci-dessous :

a) Tout copropriétaire doit aviser le conseil d’administration de la date de tout déménagement qui doit avoir lieu dans sa partie privative, au moins quinze jours (15) jours avant la date de ce déménagement.

b) Les déménagements doivent se faire par le sous-sol et suivant les règles édictées par le conseil d’administration.

c) Tout copropriétaire, locataire et occupant est responsable des dommages causés aux parties communes qui peuvent survenir lors d’un déménagement dans sa partie privative.

d) En même temps qu’il donne l’avis prévu ci-dessus, le copropriétaire doit verser au syndicat une somme de cent vingt-cinq dollars (125 $) non remboursable, afin de dédommager le syndicat des coûts réels de ramassage et de disposition des ordures excédentaires causés par ce déménagement.

114.21 Il est interdit d’installer ou d’utiliser des draps, couvertures ou drapeaux, papiers, cartons ou autres matériaux du même genre comme rideaux dans les fenêtres.

114.22 Tout copropriétaire a le droit de faire des travaux dans sa partie privative dans la mesure où il a reçu les autorisations requises le cas échéant. À cette fin, tout copropriétaire doit donner accès à sa partie privative à un autre copropriétaire aux fins de la réalisation de ces travaux lorsque cela est nécessaire, sous réserve de l’obligation du copropriétaire qui fait les travaux d’indemniser le copropriétaire qui les subit de manière appropriée et de remettre les lieux en état, le cas échéant.

114.23 Toutes les unités privatives doivent être dotées d’un système fonctionnel de prévention et de détection des fuites d’eau tel que celui recommandé par le conseil d’administration. Tous les coûts de fourniture et d’installation sont payés individuellement par les copropriétaires. (ajout voté le 16 mai 2022)

114.24 Il est interdit de fumer dans toutes les parties privatives, incluant les balcons. (ajout voté le 16 mai 2022)

114.25 À cause des problèmes de santé engendrés par l’exposition à la fumée secondaire, de l’augmentation des risques d’incendie et des coûts pour l’entretien, du nettoyage et des rénovations, toute infiltration de fumée secondaire ou de son odeur dans une autre unité de copropriété ou dans les espaces communs fermés est strictement proscrite et sera considérée comme une nuisance conformément à l’article 976 du C.c.Q., et ce, peu importe la gravité de l’infiltration ou de l’odeur. La nuisance prendra effet dès qu’une plainte aura été reçue par un copropriétaire qui se dit incommodé par la fumée secondaire et/ou les odeurs s’y rattachant. (ajout voté le 16 mai 2022)

114.26 Texte à insérer aux baux des locataires : Il est interdit de fumer à tout endroit (intérieur et extérieur) de la copropriété y compris dans l’unité louée et sur son balcon. (ajout voté le 16 mai 2022)

114.27 Nonobstant ce qui précède, les propriétaires, résidents, locataires et occupants des parties privatives de l’immeuble qui fument en date du 16 mai 2022, pourront continuer à fumer à l’intérieur de leur fraction respective si leur consommation ne cause pas d’odeur susceptible d’être considérée comme un trouble de voisinage, et ce, jusqu’à ce qu’il y ait vente, aliénation ou cession par quelques moyens que ce soit, entre vifs ou pour cause de mort, de telle sorte que leurs ayants droit et/ou ayant cause ne pourront, après eux, fumer dans ladite fraction, ces derniers étant dès lors soumis aux mêmes règles que les autres copropriétaires et leurs occupants. (ajout voté le 16 mai 2022)

ARTICLE 115. Sous réserve des dispositions du Code civil du Québec, de la présente déclaration de copropriété et particulièrement du présent Règlement de l'immeuble, l’usage et la jouissance des parties communes de l'immeuble sont exercés conformément à leur destination et à celle de l’immeuble, tout en ne faisant pas obstacle à l'exercice du même droit par les autres copropriétaires et occupants, en respectant la tranquillité de l’immeuble et sous réserve des limitations énoncées ci-dessous.

115.1 Les copropriétaires, locataires et occupants sont personnellement responsables des dégradations faites aux parties communes, et d'une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d'un usage abusif ou d'une utilisation des parties communes non conforme à leur destination, que ce soit par leur fait, par le fait de leur locataire, d'un membre de leur famille, de leur personnel ou des personnes se rendant chez eux ou à qui ils donnent accès à l'immeuble.

115.2 Les copropriétaires, les locataires et les occupants n'ont pas libre accès aux parties communes de l'immeuble destinées à l'usage exclusif du conseil d’administration, du gérant ou du concierge aux fins d’administration, d'entretien, d'entreposage d'équipement ou de machines nécessaires à l'opération de l'immeuble. Ils n'ont pas accès aux mécanismes de contrôle du chauffage, d'électricité et d'eau desservant les parties communes et les piscines. Le conseil d’administration peut aménager un ou des espaces actuellement libres au sous-sol pour l’usage du syndicat.

115.3 La chute à déchets doit être utilisée pour disposer des ordures ménagères, lesquelles doivent être convenablement enveloppées avant d'y être déposées. La chute à recyclage doit être utilisée pour disposer des matières recyclables. Les objets cassants doivent être déposés aux endroits désignés par le conseil d’administration du syndicat et toute directive donnée par le conseil d’administration doit être suivie.

115.4 Aucun objet, de quelque nature qu'il soit, susceptible d'obstruer la chute à déchets ou la chute à recyclage, ne peut y être déposé; de tels objets doivent être transportés par les copropriétaires à l'endroit indiqué par le conseil d'administration du syndicat.

115.5 Les copropriétaires, locataires et occupants ne peuvent utiliser les stationnements réservés à l'usage des visiteurs à moins d'une autorisation écrite du conseil d'administration du syndicat ou du gérant, le cas échéant, laquelle n’est délivrée qu’exceptionnellement et pour une courte période.

115.6 La circulation en véhicule automobile, en moto ou en vélo n’est permise que sur les voies d’accès. (modification votée le 22 mai 2024)

115.7 Le stationnement d’un véhicule automobile ou d’une moto ou autre du même genre dûment immatriculé et autorisé à circuler sur la voie publique n’est permis que sur les espaces expressément destinés à cette fin. (modification votée le 22 mai 2024)

115.8 Aucun entreposage de charbon ou de combustible, de matières inflammables ou explosives ne pourra être fait à quelque endroit dans les parties communes, y compris dans les parties communes à usage restreint, sous réserve du droit d’avoir un BBQ sur les balcons et les terrasses.

115.9 Aucune antenne de radio, de télévision ou de télécommunication, tour ou accessoire destiné à celle-ci, ne peuvent être installés à quelque endroit des parties communes.

115.10 Il est interdit d’encombrer les parties communes de vélos. Le déclarant ou le conseil d'administration peut toutefois désigner un endroit sur les parties communes où il est permis de ranger des vélos, y compris dans une salle réservée en tout ou en partie aux vélos. Le principe du premier arrivé, premier servi est appliqué par le conseil d’administration qui peut toutefois donner des directives afin d’assurer que ces espaces réservés aux vélos soient utilisés au bénéfice de la plupart des copropriétaires qui le souhaitent.

115.11 Il est interdit d’encombrer les entrées, les corridors, les paliers et les escaliers, les cours, les trottoirs, les voies d'accès, les espaces de circulation et de stationnement et autres endroits communs et de laisser séjourner quoi que ce soit sur ces parties de l'immeuble. Les vestibules d'entrées ne peuvent en aucun cas servir à remiser des vélos, des motos, des tricycles, des triporteurs, des quadriporteurs, des voitures d'enfants ou des carrosses. Il est interdit de laisser des souliers, des bottes ou autres à l'extérieur des portes d'entrée des appartements. (modification votée le 22 mai 2024)

115.12 Aucun objet susceptible de causer un dommage ne peut être transporté dans les corridors, les ascenseurs, les vestibules et les entrées et les déménagements se font suivant les règles édictées par le présent règlement et dans le respect des directives données par le conseil d'administration, le cas échéant. De plus, il ne doit être introduit dans l'immeuble aucune matière dangereuse ou malodorante, sous réserve du droit d’utiliser des BBQ comme stipulé aux présentes.

115.13 Aucun animal ne peut être laissé ou gardé sur les parties communes, y compris sur les balcons où les animaux sont interdits. La présence d’animaux dans les parties communes n’est permise que si l’animal est en tout temps accompagné de son maître et qu’aux seules fins d’entrer ou de sortir de l’immeuble. Les animaux ne doivent jamais circuler seuls ou librement dans les espaces communs. Il est de plus précisé que les copropriétaires, locataires ou occupants sont responsables de la propreté de leur animal et, notamment, du ramassage de ses excréments sur les parties communes, sous peine des sanctions prévues aux présentes. Les animaux doivent être tenus dans les bras, en cage ou en laisse courte pour circuler à l’intérieur de la bâtisse. Une personne avec un animal doit céder sa place dans l’ascenseur si une personne à raison ou à tort, se sent intimidée par la présence de l’animal ou si cette présence nuit à la santé d’une autre personne se trouvant dans l’ascenseur. Il est interdit à toute personne de permettre à son animal de circuler librement dans les parties communes intérieures et extérieures, à quelque endroit que ce soit, y compris les parties communes à usage restreint, comme stipulé ci-dessus, d’y faire du bruit, d’y faire ses besoins naturels, de salir, ou d’y circuler autrement que dans les bras, en laisse courte ou en cage.

115.14 Le port de chaussures est obligatoire dans les parties communes générales, notamment dans le hall d'entrée de l'édifice, dans les ascenseurs et dans les corridors, mais n’est pas obligatoire sur les sites des piscines.

115.15 Il est interdit à toute personne de se trouver ou de circuler torse nu ou de toute autre manière indécente dans les parties communes générales, notamment dans le hall d'entrée de l'édifice, dans les ascenseurs et dans les corridors, mais l’interdiction de circuler torse nu ne s’applique pas sur le site des piscines.

115.16 Toute personne qui utilise une piscine ou le spa doit s’assurer de ne pas mouiller les tapis et la céramique des parties communes intérieures où l’on circule en dehors des enceintes des piscines.

115.17 Tous les copropriétaires, les locataires et les occupants ont accès au garage intérieur. Ils peuvent y laver leur automobile, moto, vélo, mais ils doivent le faire aux endroits déterminés par le conseil d’administration, au besoin. Ils ont l'usage des équipements qui pourront éventuellement être placés à cette fin dans l'espace prévu pour le lavage des automobiles, tel un boyau d'arrosage. Toute personne qui utilise l'espace prévu pour le lavage des automobiles doit s'assurer de le laisser dans le même état de propreté qu'avant son utilisation.

115.18 Il est interdit, de quelque façon que ce soit, de s’approprier ou occuper exclusivement tout espace commun général. (modification votée le 22 mai 2024)

115.19 Sous réserve du droit de décorer son balcon de plantes et de fleurs, il est interdit de faire quelque aménagement paysager que ce soit, et, notamment de planter des fleurs, des arbres, des arbustes ou toute autre végétation dans les parties communes et d’installer quelque matériau que ce soit, sans le consentement préalable du syndicat.

115.20 Les copropriétaires, les locataires et les occupants de l’immeuble doivent veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit pas troublée par leur fait ou celui de leurs invités, notamment lorsqu’ils circulent dans les corridors et les escaliers. Ainsi, il est interdit de circuler dans ces endroits avec des chaussures qui occasionnent un niveau de bruit anormal, par exemple, des bottes de ski.

115.21 À l’exception du droit du déclarant d’annoncer et de mettre en évidence la vente des fractions, il ne peut être placé à quelque endroit des parties privatives ou des parties communes, aucune enseigne, aucune réclame ni aucun écriteau sans avoir obtenu au préalable et par écrit la permission du conseil d'administration du syndicat ou, le cas échéant, du gérant.

115.22 Il est interdit de fumer dans les parties communes, générales ou à usage restreint, intérieures ou extérieures. Toute loi et tout règlement à ce sujet doivent être respectés.

115.23 Les invités peuvent utiliser et circuler dans les parties communes (salle d’entrainement, piscines, spa, etc.), et ce, sans que la présence d’un copropriétaire soit requise à condition qu’ils soient majeurs et qu’ils aient obtenu l’autorisation du copropriétaire. (Ajout voté le 16 mai 2023)

ARTICLE 116. L'utilisation de la piscine intérieure et de la piscine extérieure incluant le spa doit se faire dans le respect du règlement d'utilisation stipulé ci-dessous.

Règlement d'utilisation de la piscine intérieure et de la piscine extérieure incluant le spa

116.1 La piscine ne peut être utilisée qu’aux heures fixées de temps à autre par le conseil d’administration.

116.2 Les enfants de moins de douze (12) ans ne sont pas admis dans la zone réservée à la piscine à moins d'être accompagnés d'un adulte.

116.3 Les personnes qui portent des couches ou souffrent d’incontinence ne sont pas admises dans la piscine, sauf pour ceux qui portent une couche qui est spécialement conçue à cet effet et qui assurent un niveau d’hygiène dans la piscine. Le conseil d’administration peut donner des directives à ce sujet.

116.4 Aucun animal n'est admis dans la zone réservée à la piscine.

116.5 Il est obligatoire de prendre une douche avant d'entrer dans la piscine.

116.6 Le port du maillot de bain est obligatoire dans l’enceinte de la piscine.

116.7 Les utilisateurs de la piscine doivent se couvrir d’une sortie de bain et porter des chaussures ou des sandales pour circuler en dehors de l’enceinte de la piscine.

116.8 Il est interdit de circuler dans l’enceinte de la piscine avec des chaussures de ville ou des bottes.

116.9 Il est interdit de se baigner sans porter un maillot de bain ou un vêtement conçu spécifiquement à cet effet.

116.10 Toute personne ayant les cheveux plus longs que la nuque doit porter un casque de bain lorsqu'elle est dans la piscine ou avoir les cheveux attachés.

116.11 Il est interdit de courir dans la zone de la piscine.

116.12 Il est interdit de manger et de boire dans la zone de la piscine intérieure.

116.13 Il est interdit d'introduire tout objet et toute substance dans la piscine.

116.14 Il est interdit de plonger.

116.15 Toute personne qui utilise la piscine doit le faire dans le respect des autres utilisateurs de la piscine. Ainsi, elle doit éviter de crier, d'éclabousser les autres utilisateurs, etc.

116.16 Les radios et autres appareils similaires doivent être opérés avec des écouteurs de manière à ne pas être audibles par les autres personnes présentes.

116.17 Il est obligatoire d'utiliser une serviette de plage sur les meubles de jardin disposés, le cas échéant, dans la zone de la piscine pour des raisons d'hygiène et afin de les protéger des dommages causés par les huiles, lotions solaires, etc.

116.18 Toute porte donnant accès à la zone de la piscine doit être verrouillée en tout temps.

116.19 Le conseil d'administration nomme une ou des personnes chargées de veiller à l'entretien de la piscine. Les personnes ainsi nommées sont les seules autorisées à nettoyer la piscine, à y introduire les substances chimiques habituelles, à avoir accès aux mécanismes accessoires à la piscine tels filtreur, système de chauffage de l'eau, le cas échéant, etc.

116.20 Advenant l'installation d'un chauffe-eau, la température à laquelle l'eau est maintenue est décidée par le conseil d'administration.

116.21 Il est interdit de sortir les chaises, les tables ou autres équipements de l’enceinte de la piscine.

116.22 Les chaises, les tables et autres pièces d’équipement doivent être remises en ordre après chaque usage.

116.23 Il est interdit de fumer dans l’aire de la piscine.

116.24 Il est interdit d’apporter des objets cassants (verre, céramique, porcelaine, etc.) dans l’aire de la piscine intérieure et de la piscine extérieure. (Modification votée le 16 mai 2023)

ARTICLE 117. L’utilisation de la salle communautaire doit se faire dans le respect du règlement d’utilisation stipulé ci-dessous.

Règlement d'utilisation de la salle communautaire

117.1 L’utilisation de la salle communautaire doit être faite dans le plus grand respect de la tranquillité des autres copropriétaires et dans le calme. Cette salle ne peut être utilisée qu’aux heures fixées de temps à autre par le conseil d’administration.

117.2 Un copropriétaire peut s’adresser au conseil d’administration afin d’obtenir une permission d’utiliser exclusivement cette salle, lors d’un événement spécial, par exemple. Le conseil d’administration est habilité à donner ce type d’autorisation. Il peut également prévoir, par résolution, le paiement d’un dépôt remboursable pour la réservation de la salle et les conditions entourant ce dépôt. Il peut également prévoir le paiement de frais non remboursables de location.

117.3 Il est strictement interdit de fumer dans la salle communautaire, mais il est permis d’y boire et d’y manger, à la condition de s’assurer de disposer convenablement de la vaisselle et des déchets suite à une telle utilisation.

117.4 Cette salle doit être laissée le même état de propreté à défaut de quoi, les frais de nettoyage seront à la charge du copropriétaire concerné.

117.5 Le nombre de participants ne doit jamais dépasser la capacité maximale de la salle, soit vingt (20) personnes.

ARTICLE 118. L'utilisation de la salle d’entraînement doit se faire dans le respect du règlement d'utilisation stipulé ci-dessous.

Règlement d'utilisation de la salle d’entraînement

118.1 La salle d’entraînement ne peut être utilisée que dans le respect des droits des autres utilisateurs. Ainsi, le conseil d’administration peut donner toutes directives afin de s’assurer du respect de ces conditions, notamment au sujet du niveau de bruit, de la nourriture et des breuvages, de l’hygiène, des tenues appropriées, etc.

118.2 Pour des raisons d’hygiène, le port du chandail et du short ou pantalon de sport est obligatoire dans la salle. Le port du maillot de bain est interdit.

118.3 La salle d’entraînement ne peut être utilisée qu’aux heures fixées de temps à autre par le conseil d’administration.

118.4 La salle d’entraînement doit être gardée propre en tout temps.

118.5 Le mode d’utilisation des appareils d’entraînement doit toujours être respecté.

118.6 L’utilisation d’un appareil est limitée à trente (30) minutes si une autre personne est en attente.

118.7 Les appareils doivent être remis en ordre après chaque usage.

ARTICLE 119. L’utilisation de la chambre d’invité au rez-de-chaussée doit se faire dans le respect du règlement d'utilisation stipulé ci-dessous.

Règlement d'utilisation de la chambre d’invités

119.1 L’utilisation de la chambre d’invités doit être faite dans le plus grand respect de la tranquillité des autres copropriétaires et dans le calme.

119.2 Un copropriétaire peut s’adresser au conseil d’administration afin d’obtenir une permission d’utiliser exclusivement cette chambre destinée à ses invités pour une courte durée. Le conseil d’administration est habilité à donner ce type d’autorisation. Il peut également prévoir, par résolution, le paiement d’un dépôt remboursable pour la réservation de la chambre et les conditions entourant ce dépôt. Il doit également prévoir le paiement de frais non remboursables de location (frais de nettoyage, entretien, etc.).

119.3 Il est strictement interdit de fumer dans la chambre d’invité, mais il est permis d’y boire et d’y manger, à la condition de s’assurer de disposer convenablement de la vaisselle et des déchets suite à une telle utilisation.

119.4 Cette chambre doit être laissée le même état de propreté à défaut de quoi, des frais de nettoyage supplémentaires seront à la charge du copropriétaire concerné.

119.5 Le nombre d’occupants ne doit jamais dépasser quatre (4) personnes.

119.6 Le conseil d’administration est autorisé à donner des directives de manière à assurer une utilisation la plus équitable possible entre les copropriétaires.

ARTICLE 120. Chaque copropriétaire qui bénéficie d'un droit d’usage exclusif dans les parties communes à usage restreint énumérées ci-dessus à l'Acte constitutif de copropriété doit les maintenir en bon état de propreté, et de fonctionnement et est responsable des frais de réparation des dommages causés à ces parties réservées à son usage exclusif, que ce soit par un manque d’entretien ou que ce soit par son fait, par le fait d'un membre de sa famille, par le fait de son locataire, d’un occupant ou des personnes se trouvant chez lui. L’entretien peut être effectué par le syndicat, mais à la charge du copropriétaire concerné. Le syndicat est responsable d’effectuer toutes les réparations et le remplacement. La présente clause est stipulée sous réserve du devoir de conservation de l’immeuble, d’entretien et d’administration des parties communes du syndicat et de veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués.

ARTICLE 121. Sous réserve des dispositions du Code civil du Québec, de la présente déclaration de copropriété et particulièrement du présent Règlement de l'immeuble, l’usage et la jouissance des biens ci-dessous sont exercés conformément à leur destination et à celle de l’immeuble, tout en ne faisant pas obstacle aux droits des autres copropriétaires, en respectant la tranquillité de l’immeuble et sous réserve des limitations énoncées ci-dessous.

121.1 Fenêtres, balcons et portes

121.1.1 Les portes conduisant à l'extérieur des parties privatives, les fenêtres et les persiennes, les garde-corps, les balustrades, les rampes et les barres d'appui des balcons et des fenêtres, même la peinture et, d'une façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble, ne peuvent être modifiés, bien que constituant une partie commune à usage restreint, sans l'autorisation du conseil d'administration du syndicat ou de l’assemblée des copropriétaires lorsque la loi l’exige.

121.1.2 Les copropriétaires, locataires et occupants doivent assurer, à leurs frais, le bon entretien et la propreté de leur balcon ; ils ne peuvent en changer l'apparence ni la consistance.

121.1.3 Aucun objet désagréable à la vue n’est autorisé à l'extérieur ou au-dessus des fenêtres, ou sur les balcons ; aucune corde à linge ou séchoir à linge n’est autorisé sur les balcons. Aucun vase à fleurs ni aucun autre article ne peuvent être suspendus aux fenêtres ni déposés sur les tablettes des fenêtres ou à l'extérieur du garde-fou du balcon.

121.1.4 Aucun paravent, auvent ou autre accessoire du même genre ne peut être installé à l'extérieur ou au-dessus des fenêtres, ou sur les balcons sans l'accord préalable du conseil d’administration. Le conseil d'administration établit des normes spécifiques concernant la marque, le modèle, la couleur de tels paravents ou auvents et donne des directives concernant l'installation de ceux-ci. Le conseil d'administration peut autoriser que ces auvents et paravents soient fixés directement sur certaines parties communes.

121.1.5 Sous réserve de la réglementation municipale, la cuisson est permise sur les balcons.

121.1.6 Aucun objet autre que des meubles de patio y compris des poêles BBQ et des vases à fleurs à des fins décoratives seulement ne peuvent être gardés sur les balcons. Il est donc interdit d'y entreposer ou d'y garder notamment des parasols, des vélos, des cordes à linge ou des séchoirs à linge, etc. Il est permis toutefois d'installer des décorations saisonnières pendant la période appropriée à condition que celles-ci n'entraînent aucun risque ni aucun désagrément pour les copropriétaires. Les décorations des fêtes seront autorisées du 1er décembre de l'année en cours jusqu'au 10 janvier de l'année suivante. Elles devront obligatoirement être enlevées après cette date. (modification votée le 22 mai 2024)

121.1.7 Pendant la période hivernale, il est permis de garder les meubles de patio et vases à fleurs mentionnés ci-dessus sur les balcons. Si on désire les recouvrir d'une toile ou autre matière protectrice, celle-ci doit obligatoirement être blanche ou transparente. Les poêles BBQ peuvent être recouverts d’une toile noire.

121.1.8 L’usage et la jouissance du balcon doivent être exercés de manière à préserver la tranquillité de l’immeuble et des occupants. De plus, aucun objet ne peut y être utilisé, déposé ou installé, de quelque manière que ce soit, s’il a pour effet de porter atteinte à la tranquillité des occupants.

121.1.9 Il est interdit d’installer un revêtement permanent ou fixe sur les balcons. Les scellants peuvent être appliqués à la condition d’avoir obtenu l’autorisation préalable et écrite du conseil d’administration qui peut donner toute directive à cette fin.

121.1.10 Les copropriétaires, locataires et occupants doivent, à leurs frais, maintenir les fenêtres dont ils ont la jouissance exclusive, dans un état de propreté acceptable.

121.1.11 Les spas sont interdits sur les balcons et terrasses, même au rez-de-chaussée.

121.2 Espaces de rangement

121.2.1 Il est interdit de changer l'apparence et la consistance d’un espace de rangement ; il est cependant permis d’y ajouter des tablettes. Tout contenu susceptible de constituer une nuisance ou occasionner une augmentation des primes d'assurance incendie doit y être éliminé. Les directives du conseil d’administration concernant l’entreposage dans les espaces 219 et 221 s’ils sont ouverts doivent être respectés de manière à assurer la sécurité et l’aspect général du garage.

121.2.2 Chaque copropriétaire, locataire et occupant est responsable, à ses frais, de l'entretien des espaces de rangement dont il a l’usage exclusif.

121.2.3 Tout copropriétaire, locataire ou occupant dont l’espace de rangement donne sur un espace de stationnement peut circuler à l’endroit prévu à cette fin, à l’extérieur de l’espace de stationnement à la condition de respecter le droit de stationner du titulaire du droit d’usage exclusif de l’espace de stationnement.

121.2.4 Il est interdit de laisser un appareil électrique branché de manière continue dans les espaces de rangement, comme, par exemple et non limitativement, un réfrigérateur ou un congélateur.

121.3 Espaces de stationnement

121.3.1 À moins d'une autorisation du conseil d'administration du syndicat, seuls une automobile, une camionnette, une moto ou autre véhicule du même genre en bon état de fonctionnement peuvent être stationnés dans quelque espace de stationnement. Aucune roulotte, tente-roulotte, remorque pour bateau ou motoneige ou autre, ni aucun bateau, motoneige, machinerie ou équipement de toute sorte ne sont permis. Ces espaces sont réservés aux véhicules de plaisance. Les espaces sont de dimensions qui peuvent varier. Ainsi donc, tout véhicule mentionné ci-dessus n’est permis que dans la mesure où les dimensions le permettent et sans nuire aux droits des autres copropriétaires et du syndicat. (modification votée le 22 mai 2024)

121.3.2 Sauf en cas d’urgence, aucune réparation ni aucun ajustement d’un véhicule ne sont permis dans les parties communes.

121.3.3 Rien ne peut être entreposé sur les espaces de stationnement ou au plafond ou sur les murs de ceux-ci, sous réserve d’une disposition contraire des présentes. Aux fins des présentes, le remisage d’une voiture n’est pas considéré comme de l’entreposage.

121.3.4 Malgré ce qui précède, il est permis de laisser ou entreposer une ou des vélos sur son espace de stationnement à la condition de ne nuire en aucune façon aux autres copropriétaires, locataires et occupants et à la condition d’obtenir la permission écrite du conseil d’administration qui peut émettre toute directive qu’il juge à propos à ce sujet. Avec la permission écrite du conseil d’administration, l’installation de supports à vélo (crochets) avec ancrage est également permise aux endroits qui ne sont pas nuisibles aux autres copropriétaires, au syndicat ou à l’immeuble.

121.3.5 Sous réserve de toute réglementation municipale, un copropriétaire, un locataire ou un occupant peut obtenir une permission temporaire, mais renouvelable du conseil d’administration, qui n’est pas obligé de la donner ni de la renouveler, afin de stationner une moto à l’avant de son véhicule automobile ou de ses véhicules automobiles, dans la mesure où l’espace le permet et dans la mesure où cela ne comporte aucun inconvénient pour le syndicat ou pour les autres copropriétaires. Une fois la permission accordée, le conseil d’administration ne peut la retirer ou refuser de la renouveler sans un motif valable. Pour certains espaces de stationnements, plus d’un véhicule moteur peut être stationné, selon la configuration.

121.3.6 Tout titulaire d’un droit d’usage exclusif d’un espace de stationnement qui donne sur une porte doit laisser circuler sur l’espace prévu à cette fin à l’extérieur de son espace de stationnement toute personne qui a légalement accès à ladite porte, sans que cela ne nuise toutefois à son droit de stationner sur son espace de stationnement.

121.3.7 Afin de préserver la qualité du pavage, il est interdit de tourner les roues d’un véhicule quand ce dernier est immobilisé. De plus, il est recommandé de stationner les véhicules les roues arrière vers l’avant du stationnement. Les pneus à clous sont interdits dans le garage.

121.3.8 Lorsque le syndicat procède au lavage du garage, tous les espaces doivent être laissés libres selon les directives du conseil d’administration.

121.3.9 Les copropriétaires, les locataires, les occupants et les visiteurs doivent suivre des directives du conseil d’administration pour faciliter le nettoyage des stationnements et le déneigement.

121.3.10 Tout copropriétaire qui est titulaire d’un droit d’usage restreint dans un espace de stationnement dans le garage peut requérir du syndicat l’installation d’un système électrique pour desservir exclusivement cet espace de stationnement et qui est nécessaire à la présence d’une borne de chargement d’un véhicule électrique dans ce stationnement, y compris la borne elle-même. Ces travaux seront approuvés par le déclarant agissant dans une résolution écrite en application de l’article 354 du Code civil du Québecaprès la publication de la présente déclaration de copropriété.

Lorsqu’il présente sa demande écrite au conseil d’administration, le copropriétaire doit fournir :

• les plans et devis d’installation ;

• une estimation des coûts ;

• le paiement des frais administratifs fixes liés à l’analyse de la demande qui sont fixés de temps à autre par le conseil d’administration, ces frais étant fixés à ce jour à une somme de deux cent cinquante dollars (250$);

• tout autre document que requiert le conseil dans l’analyse de la demande.

Après analyse du dossier, le conseil d’administration répond par écrit au copropriétaire dans les trente (30) jours de la réception de la demande.

Si des renseignements supplémentaires sont requis avant que le conseil d’administration ne se prononce, il doit les demander dans les trente (30) jours de la réception de la demande.

Si la demande ne peut être acceptée, il en informe le copropriétaire par écrit dans les trente (30) jours de la réception de la demande ou de la réception des informations supplémentaires et lui fournit les explications nécessaires.

S’il constate que la demande est complète et conforme aux normes en vigueur, le conseil d’administration adresse une réponse positive écrite et fixe avec le copropriétaire, une date pour l’exécution des travaux par le syndicat.

Avant d’accepter une demande, le conseil d’administration s’assure que le copropriétaire a acquitté toutes les sommes qu’il doit au syndicat à titre de charges communes pour toute fraction de la copropriété ou autrement. Le copropriétaire ne peut exiger le début des travaux par le syndicat tant qu’il n’a pas acquitté en totalité le montant prévu de ces travaux. Tout excédent ou dépassement de coût doit être payé par le copropriétaire au syndicat sur demande. Si le coût des travaux est inférieur à ce qui avait été prévu, le syndicat rembourse toute somme non utilisée au copropriétaire après la fin des travaux.

Le coût des travaux comprend notamment, mais non limitativement, les frais d’analyse de la demande, les frais d’expertise, de surveillance, de matériaux, de main-d’œuvre, de garantie, honoraires et frais légaux, etc.

L’acte constitutif de copropriété comporte aussi des stipulations relatives à ces systèmes électriques. »

ARTICLE 122. De façon générale, les copropriétaires, les locataires, les membres de leur famille, leurs invités, les occupants et toute autre personne se trouvant sur les lieux doivent en tout temps respecter les dispositions du présent Règlement de l’immeuble.

2.1.1 Composition du conseil d'administration, nomination, inhabilités et rémunération des administrateurs

ARTICLE 123. Denis Lépine est nommé, par les présentes, seul administrateur du syndicat et reste en fonction jusqu'à la première élection d'administrateurs qui aura lieu à l’assemblée de transition. S’il ne peut occuper ce poste jusqu’à cette date, il sera remplacé par Dany Carrière ou à défaut par Luc Gagnon. À compter de cette assemblée et jusqu'à l'assemblée du 22 mai 2024, le conseil d'administration du syndicat est composé de trois (3) administrateurs. À compter de l'assemblée du 22 mai 2024, le conseil d'administration est composé de cinq (5) administrateurs. (modification votée le 22 mai 2024)

ARTICLE 124. À compter de l’assemblée de transition, les administrateurs sont élus par les copropriétaires lors de l'assemblée annuelle. Pour être élu, un candidat doit obtenir la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée. Si plus de trois (3) candidats obtiennent cette majorité, seuls ceux qui ont obtenu le plus de voix sont élus. Même s’il n’y a que trois (3) candidats, chacun doit obtenir la majorité mentionnée ci-dessus. Au besoin, des tours de scrutin subséquents sont tenus.

ARTICLE 125. Les administrateurs élus acceptent leur charge expressément, devant l'assemblée, ou postérieurement au moyen d'un écrit. Ils entrent en fonction le jour de leur acceptation. L’acceptation peut aussi être tacite et, alors, elle s’induit des actes et même du silence de l’administrateur.

ARTICLE 126. Les administrateurs, y compris les administrateurs élus à l’assemblée de transition, sont élus pour une période d’un (1) an. À l’expiration de ce temps, leur mandat se continue jusqu’à la prochaine élection.

ARTICLE 127. Tout administrateur peut être réélu.

ARTICLE 128. La charge d'administrateur peut être dévolue à toute personne physique. Cette personne peut ne pas être un copropriétaire.

ARTICLE 129. Les mineurs, les personnes inaptes, les majeurs en tutelle ou en curatelle, les majeurs pourvus d'un conseiller au majeur, les faillis non libérés et les personnes à qui le tribunal ou la loi interdisent l'exercice de la fonction sont inhabiles à être administrateurs. C’est le cas aussi du copropriétaire qui, depuis plus de trois (3) mois, ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges communes.

ARTICLE 130. Si une cause d'inhabilité survient chez un administrateur pendant la durée de son mandat, il cesse dès lors d'être administrateur. Lorsque la cause d’inhabilité cesse, il peut alors être de nouveau élu.

ARTICLE 131. La rémunération des administrateurs est déterminée au budget du syndicat.

ARTICLE 132. Un administrateur peut recevoir des avances et, conformément aux dispositions de l’Acte constitutif de copropriété, a le droit d’être remboursé de tous les frais encourus dans l’exécution de son mandat, sauf ceux résultant de sa faute.

ARTICLE 133. Même après avoir accepté sa charge, un administrateur peut démissionner en tout temps sur un avis écrit de trente (30) jours au conseil d'administration du syndicat. La démission d’un administrateur doit être acceptée par le conseil d’administration et elle prend effet, sous réserve d’une telle acceptation, trente (30) jours de la date de la réception par le syndicat de la lettre de démission, ou à la date indiquée à ladite lettre, si cette date est postérieure. L’administrateur qui a démissionné a droit à la rémunération qui a été prévue au budget du syndicat, le cas échéant, jusqu’à la date de l’entrée en vigueur de sa démission.

ARTICLE 134. Dans le cas où surviendrait une vacance parmi les administrateurs, soit par suite de démission, de décès, d'inhabilité ou d’autres causes, et sous réserve de ce qui est prévu ci-dessous en cas de destitution d’un administrateur, les administrateurs en place comblent eux-mêmes cette vacance jusqu'à la date de la prochaine assemblée des copropriétaires. Ainsi, ceux en poste nomment le nouvel administrateur par résolution. Toutefois, une vacance n'empêche pas le conseil d'administration du syndicat d'agir, à moins que le nombre des administrateurs restants soit inférieur au quorum. Ceux qui restent peuvent valablement convoquer une assemblée des copropriétaires ou à défaut d’administrateur restant, tout copropriétaire ou intéressé peut le faire.

ARTICLE 135. Au cas où les administrateurs ne remplaceraient pas l’administrateur ou les administrateurs dont le poste devient vacant dans un délai d’un mois à compter de cette vacance, le président de la dernière assemblée des copropriétaires doit convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires qui doit être tenue dans les plus brefs délais. En cas de défaut de ce président de l’assemblée des copropriétaires, tout copropriétaire peut convoquer cette assemblée.

ARTICLE 136. Au cas où l'assemblée des copropriétaires négligerait, omettrait ou refuserait de combler tout poste vacant, ou en cas d'impossibilité de procéder à l'élection ou au remplacement d'un administrateur, tout copropriétaire peut demander au tribunal de nommer ou de remplacer un administrateur et de fixer les conditions de sa charge en suivant les dispositions de la loi. La personne nommée agira avec les mêmes pouvoirs et les mêmes devoirs que ceux octroyés et imposés aux administrateurs par la présente déclaration de copropriété.

ARTICLE 137. L'assemblée des copropriétaires peut, à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée, destituer pour faute avant terme les administrateurs ou l'un d'entre eux, notamment si cet administrateur est en défaut d'acquitter sa contribution aux charges communes. Dans ce dernier cas, il devient inhabile à exercer cette fonction dès que ce défaut dure plus de trois (3) mois.

ARTICLE 138. L’administrateur qui fait l’objet d’une demande de destitution doit être informé du lieu, de la date et de l’heure de l’assemblée dans le même délai que celui prévu pour la convocation de l’assemblée. Il peut y assister et y prendre la parole ou présenter une déclaration écrite qui doit alors être lue par le président de l’assemblée. Il peut notamment, dans cette déclaration, exposer les motifs de son opposition à la résolution proposant sa destitution.

ARTICLE 139. Toute vacance découlant de la destitution d’un administrateur peut être comblée par les copropriétaires lors de l’assemblée qui prononce sa destitution. Ou, à défaut, par le conseil d‘administration. La rémunération de tout administrateur ainsi nommé jusqu'à l'assemblée générale annuelle suivante est celle prévue au budget du syndicat, le cas échéant.

ARTICLE 140. L’administrateur destitué de ses fonctions avant terme même sans motif et à contretemps a droit à la rémunération prévue au budget du syndicat, le cas échéant, jusqu’à la date de l’entrée en vigueur de sa destitution, à moins d’une décision contraire de l’assemblée des copropriétaires.

ARTICLE 141. Le tribunal peut, si les circonstances le justifient, remplacer le conseil d’administration par un administrateur provisoire et déterminer les conditions et modalités de son administration.

2.1.2 Tenue des réunions du conseil d'administration

2.1.2.1 Époque et convocation des réunions du conseil d'administration

ARTICLE 142. Lorsque le conseil d’administration est composé de plus d’un administrateur, le conseil d'administration se réunit aussi souvent que l'exige la gestion des affaires du syndicat.

ARTICLE 143. Les réunions du conseil d'administration sont convoquées par le président ou par le secrétaire du conseil d’administration ou, en cas d’impossibilité, par tout administrateur, au moyen d'un avis écrit mentionnant la date, l’heure et le lieu de la réunion. Un ordre du jour doit être joint à l’avis de convocation.

ARTICLE 144. L’avis de convocation peut être transmis par courrier ordinaire à l’adresse de l’administrateur apparaissant dans les registres du Registraire des entreprises ou remis de main à main au moins un jour avant la tenue de la réunion. Il peut également être transmis par courriel à l’adresse que l’administrateur fournit par écrit au syndicat.

ARTICLE 145. Le conseil d’administration peut, par résolution, déterminer le lieu, la date et l’heure auxquels seront tenues les réunions régulières du conseil d’administration. Une copie de cette résolution doit être transmise à chacun des administrateurs sitôt après son adoption. Dans ce cas, aucun autre avis de convocation à ces réunions n’est requis.

ARTICLE 146. Les administrateurs peuvent, verbalement ou par écrit, renoncer à l'avis de convocation d'une réunion du conseil d'administration ainsi qu'au délai qui y est indiqué ainsi qu’à toute modification de cet avis. Cette renonciation peut être valablement donnée en tout temps, soit avant, pendant ou après la réunion. La présence d'un administrateur à une réunion équivaut à une telle renonciation, à moins qu'il ne soit là pour contester la régularité de la convocation. La signature d’une résolution écrite tenant lieu de réunion équivaut aussi à une renonciation à l’avis de convocation et à la tenue d’une réunion.

2.1.2.2 Quorum, vote, majorité et forme des réunions

ARTICLE 147. À moins que le conseil d’administration ne soit composé d’un administrateur unique, le quorum à une réunion du conseil d'administration est fixé à la majorité des administrateurs en poste. Il doit être atteint dans les trente (30) minutes suivant l’heure fixée pour le début de la réunion. La réunion où il n’y a plus quorum doit être ajournée si un administrateur le réclame ou si le président le décide.

ARTICLE 148. Aucun administrateur ne peut se faire représenter à une réunion du conseil d’administration.

ARTICLE 149. Les seules personnes admises à une réunion du conseil d’administration sont les administrateurs eux-mêmes. Toute autre personne, dont notamment tout professionnel ou copropriétaire, pour être admise, doit être invitée ou acceptée par la majorité des administrateurs.

ARTICLE 150. Le président de la réunion du conseil d’administration veille à son bon déroulement, soumet aux administrateurs les propositions sur lesquelles un vote doit être pris, et, d’une façon générale, établit de façon raisonnable et impartiale la procédure à suivre, sous réserve de la loi, de la présente déclaration de copropriété et de la procédure habituellement suivie lors d’assemblées délibérantes. À défaut par le président de la réunion de soumettre une proposition, tout administrateur peut la soumettre lui-même avant la levée ou avant l’ajournement de la réunion. Si cette proposition relève de la compétence des administrateurs, les administrateurs en sont saisis et il n’est pas nécessaire que la proposition soit appuyée. À cette fin, l’ordre du jour de toute réunion du conseil d’administration est présumé prévoir une période permettant aux administrateurs de soumettre leurs propositions.

ARTICLE 151. Les décisions du conseil d'administration sont prises à la majorité des voix des administrateurs présents, chacun des administrateurs détenant une voix. Le président de la réunion n’a pas de vote prépondérant en cas d’égalité des voix.

ARTICLE 152. Outre les règles prévues par l’article 341 C.c.Q., si les administrateurs ne peuvent, en cas d’empêchement ou par suite de l’opposition systématique de certains d’entre eux, agir à la majorité ou selon la proportion prévue, le tribunal peut, à la demande d’un administrateur ou d’un copropriétaire, rendre toute ordonnance qu’il estime appropriée dans les circonstances.

ARTICLE 153. Sauf dans le cas où le conseil d’administration est composé d’un administrateur unique, le vote est pris à main levée à moins qu’un administrateur présent ne demande, de bonne foi, le vote au scrutin secret. Si le vote se fait au scrutin secret, le secrétaire de la réunion agit comme scrutateur et dépouille le scrutin. Lorsqu’un ou plusieurs administrateurs participent à la réunion par des moyens techniques, ils communiquent verbalement au secrétaire le sens dans lequel ils exercent leur vote.

ARTICLE 154. Les résolutions écrites, signées par tous les administrateurs, ont la même valeur que si elles avaient été adoptées lors d'une réunion du conseil d'administration. Un exemplaire de ces résolutions est conservé avec les procès-verbaux des délibérations du conseil d’administration.

ARTICLE 155. Les administrateurs ou certains d’entre eux peuvent, si tous sont d'accord, participer à une réunion du conseil d'administration à l'aide de moyens techniques permettant à tous les participants de communiquer simultanément et instantanément entre eux. Ces administrateurs sont alors présumés avoir assisté à la réunion qui est présumée avoir été tenue au Québec. En cas d’interruption de la communication avec un administrateur, la réunion se continue, à moins d’un défaut de quorum.

ARTICLE 156. Les administrateurs qui participent à une réunion du conseil d’administration doivent en tout temps être polis et courtois.

ARTICLE 157. Les décisions prises lors d’une réunion du conseil d’administration sont valides même si, postérieurement à cette réunion, une irrégularité est découverte dans l’élection d’un administrateur ou une cause d’inhabilité est découverte chez l’un des administrateurs.

ARTICLE 158. Tout copropriétaire ou administrateur peut demander au tribunal d’annuler ou, exceptionnellement, de modifier une décision du conseil d’administration si elle est partiale ou si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits.

L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 90 jours suivants la décision du conseil d’administration. Le tribunal peut, si l’action est frivole ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts.

2.1.2.3. Fonctions

ARTICLE 159. Les administrateurs peuvent déterminer entre eux leurs fonctions et notamment désigner un président, un vice-président et un secrétaire.

ARTICLE 160. Le conseil d’administration doit transmettre aux copropriétaires le procès-verbal de toute décision prise au cours d’une réunion ou toute résolution écrite qu’il adopte, dans les trente (30) jours de la réunion ou de l’adoption de la résolution.

2.1.2.4 Procès-verbaux

ARTICLE 161. Les délibérations et les décisions du conseil d'administration sont constatées par des procès-verbaux rédigés en français par le secrétaire du conseil d’administration. Ils sont tenus et conservés dans les registres de la copropriété, conformément aux dispositions de l'Acte constitutif de copropriété.

ARTICLE 162. Le conseil d’administration doit transmettre aux copropriétaires le procès-verbal de toute décision prise au cours d’une réunion ou toute résolution écrite qu’il adopte, dans les 30 jours de la réunion ou de l’adoption de la résolution.

2.1.2.5 Intervention du tribunal relativement à une décision du conseil d’administration

ARTICLE 163. Tout copropriétaire ou administrateur peut demander au tribunal d’annuler ou, exceptionnellement, de modifier une décision du conseil d’administration si elle est partiale ou si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits.

L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 90 jours suivant la décision du conseil d’administration. Le tribunal peut, si l’action est frivole ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts.

2.2.1 Époque et convocation des assemblées des copropriétaires

ARTICLE 164. La première assemblée annuelle doit être tenue dans les six (6) mois de la publication de la présente déclaration de copropriété. Elle peut, comme toutes autres, être tenue par la signature de résolutions écrites. C’est ce que le déclarant compte faire dès que les présentes auront été publiées.

ARTICLE 165. Par la suite, il est tenu une assemblée générale des copropriétaires, au moins une fois par année, laquelle doit être convoquée dans les quatre-vingt-dix (90) jours de la clôture de l'exercice financier.

ARTICLE 166. L’assemblée de transition doit être convoquée au plus tard dans les quatre-vingt-dix (90) jours à compter de celui où le déclarant ne détient plus la majorité des voix à l'assemblée des copropriétaires.

ARTICLE 167. Lors de l’assemblée de transition, le conseil d'administration rend compte de son administration et produit des états financiers accompagnés des commentaires d'un comptable sur la situation financière du syndicat.

ARTICLE 168. L'assemblée des copropriétaires est convoquée par le conseil d'administration ou suivant ses directives aussi souvent qu'il le juge utile.

ARTICLE 169. Des copropriétaires peuvent, s'ils représentent dix (10) pour cent des voix à l'assemblée des copropriétaires, exiger du conseil d'administration du syndicat la convocation d'une assemblée annuelle ou extraordinaire au moyen d'un avis écrit précisant, de façon détaillée, les questions qu'ils désirent faire porter à l'ordre du jour. Les documents transmis au conseil d’administration doivent être suffisamment clairs, précis et complets et comporter tous les documents à joindre à l’avis de convocation prévus par la loi et la présente déclaration de copropriété. La demande doit permettre au conseil d’administration de convoquer régulièrement une assemblée générale des copropriétaires, à défaut de quoi le conseil d'administration ne saurait être tenu de convoquer cette assemblée. À défaut par le conseil d'administration de convoquer une assemblée dans les vingt et un (21) jours suivant la réception de cet avis, tout copropriétaire signataire de l'avis peut convoquer lui-même l'assemblée. Le syndicat est alors tenu de rembourser aux copropriétaires les frais utiles qu'ils ont engagés pour tenir l'assemblée, à moins qu'il n'en soit décidé autrement lors de ladite assemblée. Lorsqu'une assemblée est convoquée de cette façon, un avis de convocation est transmis à chacun des membres du conseil d'administration.

ARTICLE 170. L'avis de convocation à une assemblée des copropriétaires est envoyé à toute personne détentrice d’un droit de vote et au copropriétaire privé de son droit de vote. L’avis est transmis par tout moyen permettant de faire la preuve de la réception y compris par courriel avec mention de la date de réception, au moins quinze (15) jours, mais pas plus de quarante-cinq (45) jours avant la date de l’assemblée. Lorsque l’avis est transmis par courrier recommandé, il est valablement transmis même si son destinataire refuse ou néglige d’en prendre livraison. En cas d'urgence, un délai de cinq (5) jours est suffisant. Dans le cas d'une assemblée extraordinaire ayant pour objet la fin de la copropriété comme prévu au Chapitre 9 de l'Acte constitutif de copropriété, l'avis de convocation doit être envoyé au moins trente (30) jours, mais pas plus de quarante-cinq (45) jours avant la date de l'assemblée, et non à contretemps. L'avis de convocation indique la date, l'heure et le lieu où l'assemblée des copropriétaires est tenue ainsi que l'ordre du jour qui doit préciser chacune des questions soumises au vote de l'assemblée. L’assemblée annuelle doit comporter un point « varia » ou « questions diverses » où les points d’information et les questions ne nécessitant pas un vote sont soulevés. L'avis de convocation transmis à un copropriétaire privé de son droit de vote en fait mention comme prévu ci-dessous à la section 2.2.2.3. L’avis de convocation est valablement transmis à la dernière adresse ou adresse courriel fournie par un copropriétaire ou un créancier hypothécaire.

ARTICLE 171. L'avis de convocation à l'assemblée doit être accompagné, le cas échéant, des pièces, des états et des documents suivants :

171.1 le bilan, l'état des résultats de l'exercice écoulé, l'état des dettes et des créances ;

171.2 le budget annuel prévisionnel qui doit indiquer, le cas échéant, le taux d’augmentation de ce budget par rapport à celui de l’année précédente ;

171.3 tout projet de résolution concernant une modification à la déclaration de copropriété et détaillant ce projet de modification, soit à l'Acte constitutif de copropriété, au Règlement de l'immeuble ou à l'État descriptif des fractions lorsque l'assemblée est appelée à se prononcer sur une telle modification ;

171.4 une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés ;

171.5 le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur des questions qui relèvent de sa compétence et qui ne sont pas des questions ordinairement traitées à l’ordre du jour de l’assemblée annuelle.

Rien n’empêche l’assemblée des copropriétaires de modifier, pendant qu’elle délibère et en suivant les règles de procédure appropriées, tout projet de résolution et tout document qui sont transmis avec l’avis de convocation aux fins d’approbation ou de consultation.

ARTICLE 172. Les copropriétaires peuvent renoncer à l'avis de convocation à une assemblée des copropriétaires. Leur présence équivaut à une renonciation à l'avis de convocation, à moins qu'ils ne soient là pour contester la régularité de la convocation.

ARTICLE 173. L'assemblée des copropriétaires ne peut délibérer sur d'autres questions que celles inscrites à l'ordre du jour, à moins que tous les copropriétaires qui devaient être convoqués ne soient présents et n'y consentent. Ce consentement peut aussi être donné par le représentant d’un copropriétaire dans la mesure où il est autorisé à y consentir. Toutefois, lors de l'assemblée annuelle, chacun peut soulever toute question d'intérêt pour le syndicat, les copropriétaires, l'immeuble ou la copropriété. Cette question ne peut faire l’objet d’un vote si elle n’a pas été inscrite régulièrement à l’ordre du jour.

ARTICLE 174. Tout copropriétaire peut, dans les cinq (5) jours de la réception de l'avis de convocation, faire inscrire toute question à l'ordre du jour dans la mesure où cette question nécessite un vote de l’assemblée, à défaut de quoi la question pourra être soulevée au point « varia » ou « questions diverses » à l’assemblée sans avoir à être inscrite à l’ordre du jour. Les questions qui peuvent être ainsi portées à l’ordre du jour sont celles qui doivent faire l’objet d’un vote, autrement, elles sont soulevées sous l’item « varia » ou « questions diverses » sans avoir à être inscrites à l’ordre du jour. Le copropriétaire qui désire faire ainsi inscrire une question à l’ordre du jour doit le faire au moyen d'un avis écrit précisant, de façon détaillée, les questions qu'il désire faire porter à l'ordre du jour. Les documents transmis au conseil d’administration doivent être suffisamment clairs, précis et complets pour permettre à ce dernier de faire la modification à l’ordre du jour et d’en aviser les copropriétaires conformément à la loi et à la présente déclaration de copropriété, à défaut de quoi le conseil d'administration ne saurait être tenu de modifier l’ordre du jour de cette assemblée. Avant la tenue de l'assemblée, le conseil d'administration du syndicat avise par écrit les copropriétaires des questions nouvellement portées à l'ordre du jour.

ARTICLE 175. Les mandats donnés par les copropriétaires aux fins de représentation à l'assemblée ainsi que les mutations de titres ne sont opposables au syndicat qu'à compter du moment où ils sont remis au conseil d'administration. La convocation régulièrement adressée à l'ancien copropriétaire, antérieurement à la notification de la mutation, est réputée valable quant au nouveau copropriétaire.

2.2.2 Tenue des assemblées des copropriétaires

ARTICLE 176. L'assemblée générale des copropriétaires se tient en la ville de Trois-Rivières au lieu mentionné dans l'avis de convocation.

ARTICLE 177. Le président de l’assemblée des copropriétaires veille à son bon déroulement, soumet aux copropriétaires les propositions sur lesquelles un vote doit être pris et établit d’une façon raisonnable et impartiale la procédure à suivre, sous réserve de la loi, de la présente déclaration de copropriété et du respect des règles de procédure applicables comme stipulé ci-dessous. Le président décide de toute question, y compris, mais sans restreindre la généralité de ce qui précède, des questions relatives à la validité des procurations. Ses décisions sont finales et lient les copropriétaires.

ARTICLE 178. Toute personne qui participe à une assemblée de copropriétaires doit, en tout temps, être polie et courtoise. Le président de l’assemblée peut, à son entière discrétion, retirer le droit de parole à toute personne qui contrevient aux présentes et même l’expulser de l’assemblée si son comportement nuit au bon déroulement de celle-ci.

ARTICLE 179. Les règles de fonctionnement et de procédure d’assemblée présentées dans Guide de procédure et de fonctionnement des assemblées des copropriétaires, 2e édition, par Christine Gagnon et Yves Papineau, édition 2018 ou toute édition plus récente, le cas échéant, s’appliquent à titre supplétif aux assemblées des copropriétaires, sous réserve de toute disposition contraire du présent acte, de ses modifications ou de ses règlements. Un exemplaire de cet ouvrage sera déposé aux registres de la copropriété.

2.2.2.1 Présences

ARTICLE 180. Une feuille de présence est préparée par les administrateurs ou le secrétaire du syndicat avant la tenue de l'assemblée générale. Elle contient les noms de chaque copropriétaire et, le cas échéant, de son mandataire, de la fraction qu'il détient et du nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions du Code civil du Québec relatives à la réduction et à la suspension du droit de vote. Cette feuille est signée par chaque copropriétaire ou par son mandataire.

ARTICLE 181. Chaque copropriétaire peut se faire représenter à l'assemblée s'il donne un mandat écrit à cet effet à toute personne, copropriétaire ou non. Ce mandat écrit est remis aux administrateurs. Le copropriétaire qui se fait représenter pour une fraction ne peut assister à l’assemblée en sa qualité de copropriétaire de cette même fraction.

ARTICLE 182. Les procurations peuvent être déposées en tout temps avant qu’un vote n’ait lieu, auprès d’un des administrateurs, du président de l’assemblée des copropriétaires ou du secrétaire du syndicat ou du secrétaire de l’assemblée. Au plus tard, les procurations sont déposées lorsqu’un participant se présente à l’assemblée.

ARTICLE 183. Les seules personnes admises à une assemblée des copropriétaires sont celles y ayant le droit d’y assister, les administrateurs et le gérant, le cas échéant. Toute autre personne peut être admise à une assemblée des copropriétaires sur invitation du conseil d’administration ou du président de l’assemblée, s’il en est de l’intérêt du syndicat, ou si la majorité des copropriétaires y consent. Malgré ce qui précède, le conjoint d’un copropriétaire peut assister avec lui à l’assemblée si personne ne s’y oppose et sans avoir, toutefois, droit de parole ni droit de vote.

ARTICLE 184. Les résolutions écrites, signées par toutes les personnes habiles à voter, ont la même valeur que si elles avaient été adoptées lors d'une assemblée des copropriétaires. Un exemplaire de ces résolutions est conservé avec les procès-verbaux des délibérations de l’assemblée des copropriétaires.

2.2.2.2 Président et autres fonctions

ARTICLE 185. L'assemblée générale élit, lors de l’assemblée annuelle, son président. L'assemblée élit également un vice-président. La personne désignée par le conseil d'administration pour la tenue des registres de la copropriété agit à titre de secrétaire. En cas d’absence de cette personne, l’assemblée élit un secrétaire. Le président préside l'assemblée ; le vice-président remplace le président, au cas d'absence ou d'incapacité. Ils sont élus jusqu’à la prochaine assemblée annuelle et agissent à ce titre à toute assemblée extraordinaire tenue durant l’année, à moins que l’assemblée ne décide de procéder à une élection ou en cas d’absence de l’un d’eux.

2.2.2.3 Votes, quorum et majorité

ARTICLE 186. À l'assemblée générale des copropriétaires, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction, comme déterminé ci-dessus au Chapitre 6 de l'Acte constitutif de copropriété. Les indivisaires d'une fraction exercent ce droit dans la proportion de leur quote-part indivise. Toutefois, si tous les indivisaires d’une fraction ne sont pas présents à une assemblée des copropriétaires, ceux qui y assistent peuvent exercer, en proportion de leur quote-part indivise, les droits de vote de l’indivisaire absent, à moins que l’indivisaire absent ne donne un mandat écrit à une autre personne ou indique par écrit son refus d’être représenté. Lorsqu'une fraction fait l'objet d'un usufruit, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent désigner un mandataire commun pour exercer le droit de vote.

ARTICLE 187. Les réductions des voix du promoteur à l’assemblée des copropriétaires qui sont prévues à la loi à la date d’une assemblée sont appliquées.

ARTICLE 188. Le copropriétaire qui, depuis plus de trois (3) mois, n'a pas acquitté sa quote-part des charges communes est privé de son droit de vote, de son droit d'assister à l'assemblée et de s'y exprimer. Il doit toutefois être convoqué à l’assemblée. Il peut remédier à son défaut, en capital et intérêts, en tout temps avant le début de l'assemblée et retrouver ainsi l'exercice de son droit de vote et autres prérogatives. Le paiement effectué par ce copropriétaire en défaut dans les sept (7) jours précédant l’assemblée, doit, pour lui permettre de recouvrer son droit de vote, être effectué en espèce, par virement électronique de fonds ou par traite bancaire à l'ordre du syndicat. Si le syndicat s’est prévalu, préalablement à la convocation de l’assemblée, de son droit d’exiger le paiement complet des contributions annuelles de ce copropriétaire (clause de déchéance du terme stipulée ci-dessous), ce paiement complet doit être effectué, aux conditions mentionnées ci-dessus, afin de lui permettre de recouvrer son droit de vote.

ARTICLE 189. Le quorum, à l'assemblée des copropriétaires, est constitué par les copropriétaires ou leurs représentants détenant la majorité des voix. Il doit être atteint dans les trente (30) minutes qui suivent l'heure fixée pour le début de l'assemblée. L’assemblée où il n’y a plus quorum doit être ajournée si un copropriétaire le réclame ou si le président le décide.

ARTICLE 190. Aucune décision ne peut être prise à une assemblée, à moins qu'il n'y ait quorum dans les trente (30) minutes qui suivent l'heure fixée pour le début de l'assemblée. L’assemblée ne peut être ouverte à défaut de quorum. Le président doit suspendre la séance s’il constate lui-même qu’il n’y a plus quorum ou à la demande d’un copropriétaire qui invoque le défaut de quorum. L’assemblée qui n’a plus quorum ne peut validement délibérer. Dans ce cas, l'assemblée est ajournée à une date ultérieure. Sauf si les circonstances le justifient, les administrateurs sont tenus de convoquer une deuxième assemblée dans les quinze (15) jours suivants au moyen d'un avis écrit de trois (3) jours avant la tenue de cette seconde assemblée. Les trois quarts (3/4) des copropriétaires présents ou représentés à cette assemblée y constituent le quorum. Cependant, les décisions visées à l’article 1097 C.c.Q. ne peuvent être prises à cette nouvelle assemblée que si ces membres représentent au moins la majorité des voix de tous les copropriétaires

ARTICLE 191. Les décisions de l’assemblée des copropriétaires sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée des copropriétaires, sous réserve des dispositions de la loi et particulièrement des dispositions impératives dont il est fait mention à l'Acte constitutif de copropriété.

ARTICLE 192. Les décisions régulièrement prises et les modifications au Règlement de l’immeuble régulièrement adoptées obligent tous les copropriétaires, même les opposants et ceux qui n'ont pas été présents ou représentés à l'assemblée.

ARTICLE 193. Si les copropriétaires ne peuvent, en cas d’empêchement ou par suite de l’opposition systématique de certains d’entre eux, agir à la majorité ou selon la proportion prévue, le tribunal peut, à la demande d’un copropriétaire, rendre toute ordonnance qu’il estime appropriée dans les circonstances.

ARTICLE 194. Lors de l'assemblée des copropriétaires, tout vote se prend habituellement à main levée à moins que le scrutin secret soit préalablement réclamé, soit par le président de l'assemblée, soit de bonne foi par deux copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée. Le vote peut également être pris par l'appel des fractions par le président ou le scrutateur qui comptabilisent les voix ou au moyen de bulletins de vote. Dans tous les cas, le président d'assemblée doit s'assurer que le vote est régulièrement comptabilisé en respectant le nombre de voix de chacun des copropriétaires et les procurations. À toute assemblée, la déclaration de la part du président de l’assemblée, à l’effet qu’une résolution a été adoptée ou rejetée à l’unanimité ou à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés est une preuve suffisante sans qu’il soit nécessaire d’apporter la preuve du nombre de voix exacte exprimée en faveur ou contre la proposition.

ARTICLE 195. Le président de l’assemblée des copropriétaires peut, à tout moment avant ou pendant une assemblée des copropriétaires, nommer une ou plusieurs personnes qui agissent à titre de scrutateurs. En l’absence d’une telle nomination, le secrétaire de l’assemblée agit à titre de scrutateur et assiste le président.

2.2.2.4 Le procès-verbal

ARTICLE 196. Le procès-verbal est rédigé en français par le secrétaire de l’assemblée. Il est ensuite signé par le secrétaire de l’assemblée et, de préférence aussi, par le président de l’assemblée. Il est déposé aux registres de la copropriété.

ARTICLE 197. Une copie du procès-verbal de toute assemblée est fournie à chaque copropriétaire par le conseil d'administration du syndicat dans les trente (30) jours suivant une assemblée. Il en est de même de toute modification au règlement de l’immeuble.

ARTICLE 198. Le procès-verbal indique notamment, le nom du syndicat, le lieu, la date et l’heure où l’assemblée est tenue, le nombre de copropriétaires et de voix présents et représentés. Il est rédigé en suivant l’ordre du jour en faisant un compte-rendu des délibérations de l’assemblée. Il mentionne le nom du proposeur d’une proposition. Chaque proposition apparait au procès-verbal ainsi que le résultat du vote. Il est interdit de référer à une annexe pour le contenu d’une résolution. Elle doit obligatoirement être relatée intégralement au procès-verbal.

ARTICLE 199. La feuille de présence est déposée aux registres du syndicat avec le procès-verbal.

2.2.2.5 Vote des créanciers hypothécaires

ARTICLE 200. Quand un acte contient une stipulation cédant à un créancier hypothécaire le droit de vote à toute assemblée des copropriétaires et quand le créancier hypothécaire veut exercer ce droit, les dispositions suivantes s'appliquent.

200.1 Le syndicat reçoit et inscrit aux registres de la copropriété toute cession de droit de vote et toute procuration donnée par le créancier de même que toute révocation de procuration.

200.2 À compter de la réception de cet avis de cession, le syndicat considère le créancier hypothécaire comme détenteur de votes en ce qui concerne son droit de recevoir les avis de convocation des assemblées des copropriétaires, de se faire représenter à une assemblée et de convoquer une assemblée, sans préjudice aux droits des copropriétaires de recevoir le procès-verbal de toute assemblée.

200.3 Un avis écrit est expédié ou présenté par le créancier hypothécaire au syndicat révoquant la procuration donnée s'il veut utiliser lui-même le droit de vote. Copie de cet avis est remise par le créancier au copropriétaire concerné.

200.4 Cet avis peut indiquer dans quelle mesure le créancier hypothécaire exerce son droit.

200.5 Dans tous les cas où un copropriétaire a cédé ses droits de vote à plusieurs créanciers hypothécaires, seul le premier créancier hypothécaire qui a signifié au syndicat la cession du droit de vote en sa faveur peut exercer ses droits de vote à l'exclusion de tout autre créancier garanti par le même immeuble.

ARTICLE 201. Le syndicat est tenu d'informer les créanciers hypothécaires inscrits aux registres de la copropriété, à leur demande des décisions prises par l'assemblée des copropriétaires. Le défaut de le faire toutefois ainsi que l'insuffisance d'information ou l'irrégularité à ce sujet n'affectent en rien la validité des décisions ou des actes qui en découlent.

ARTICLE 202. Les charges communes doivent être acquittées par les copropriétaires selon les dispositions de l'Acte constitutif de copropriété. Leur paiement est garanti par une hypothèque légale sur la fraction de chaque copropriétaire en défaut, pendant plus de trente (30) jours de payer sa quotepart de charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance. Elle n'est acquise qu'en remplissant les formalités prévues au Code civil du Québec. Les frais et honoraires relatifs à la publication d’une hypothèque légale publiée dans le respect de la loi contre une fraction de copropriété doivent être remboursés au syndicat par le copropriétaire de cette fraction, avant la radiation de l’hypothèque. La radiation d’une telle hypothèque légale est faite à l’initiative et aux frais du copropriétaire de la fraction.

3.1 Définition et énumération des charges

ARTICLE 203. Les charges communes comprennent les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, y compris les sommes à verser au fonds de prévoyance et au fonds d’auto-assurance, le cas échéant. 

Plus particulièrement, les charges communes comprennent les dépenses de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes et des parties communes à usage restreint, y compris le chauffage et le déneigement de ces parties le cas échéant, le coût des fournitures et de l'équipement des parties communes et d'une manière générale, le coût de réparation, de remplacement et de reconstruction de toutes les parties communes. Les charges communes comprennent aussi les primes et franchises d’assurance, le cas échéant, lorsque celles-ci sont payables par le syndicat et ne peuvent être récupérées d’un copropriétaire ou d’un tiers.

3.2 Budget et recouvrement des contributions aux charges

ARTICLE 204. Chaque copropriétaire doit payer au syndicat sa contribution aux charges communes comme établi selon le budget. La contribution de chaque copropriétaire est déterminée en conformité avec les dispositions du Chapitre 5 de l'Acte constitutif de copropriété.

ARTICLE 205. L'année financière de la copropriété est fixée de temps à autre par le conseil d'administration du syndicat. Pour la première année, elle débute le 15 février 2020 et se termine le 28 février 2021. Par la suite, à défaut de décision contraire du conseil d’administration, elle couvre la période du premier mars d'une année au dernier jour de février de l’année suivante.

ARTICLE 206. Le conseil d'administration doit, dans les quatre-vingt-dix (90) jours suivant l'expiration de l’année financière, préparer le budget annuel de l’année suivante qui doit prévoir un état des dettes et des créances et un état des recettes et des débours ainsi que le montant total des charges communes prévues avec l'indication de la contribution afférente à chaque fraction.

ARTICLE 207. Le budget comporte deux (2) postes principaux, soit « opérations courantes » et « fonds de prévoyance ». Il doit comporter un poste « fonds d’auto-assurance » si la loi l’exige. Il peut aussi comporter d’autres postes, dont notamment un fonds d’imprévu.

207.1 Le budget d'opérations courantes comprend les dépenses d'exploitation, d’assurance, d'entretien et de réparations courantes de l’immeuble et les frais de fonctionnement du syndicat.

207.2 Le fonds de prévoyance est constitué en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes générales et à usage restreint. Il est affecté à ces réparations et remplacements. Les sommes versées au fonds de prévoyance et les intérêts qu’elles produisent doivent être déposés dans un compte distinct.

207.3 Le fonds d’auto-assurance est établi suivant les dispositions de la loi et des règlements applicables, le cas échéant, en fonction des franchises d’assurance payables en vertu du contrat d’assurance du syndicat et d’une réserve pour le paiement de certains frais de réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels le syndicat a un intérêt assurable lorsque le fonds de prévoyance ou l’indemnité d’assurance ne peut y pourvoir. Il est affecté au paiement des franchises prévues par les assurances du syndicat et à ces réparations.

207.4 Le fonds d’imprévus est employé de temps à autre pour des besoins du syndicat que le conseil d’administration pourrait désigner.

207.5 Comme toutes les autres sommes détenues par le syndicat, le fonds de prévoyance et le fonds d’auto-assurance, le cas échéant, sont la propriété du syndicat. Le fonds de prévoyance doit être en partie liquide et disponible à court terme et son capital doit être garanti. Si la loi l’impose, le fonds d’auto-assurance doit être liquide et disponible à court terme.

ARTICLE 208. Lorsque le budget est adopté, le conseil d'administration en transmet sans délai une copie à chacun des copropriétaires et à chacun des créanciers hypothécaires qui en fait la demande avec une mention de la contribution mensuelle devant être payée par le copropriétaire.

ARTICLE 209. Pour la première année financière, les copropriétaires doivent payer au syndicat leur contribution, calculée en fonction du budget adopté par l’administrateur après la publication des présentes. Ce paiement se fait au moyen de versements mensuels dus le premier jour de chaque mois.

ARTICLE 210. À compter du premier jour du mois suivant l’envoi du budget adopté par le conseil d’administration comme ci-dessus mentionné, chacun des copropriétaires doit payer au syndicat la somme déterminée dans l'avis accompagnant ladite copie du budget, c'est-à-dire sa contribution.

ARTICLE 211.

Les copropriétaires ont le privilège, sauf mention contraire ci-dessous, de payer les charges communes annuelles sur une base mensuelle en remettant au syndicat une série de douze (12) chèques postdatés en date du premier jour de chaque mois couvrant le montant total de leur contribution. Toutefois, le syndicat peut plutôt demander, s'il le juge nécessaire ou utile, une série de quatorze (14) chèques pour couvrir le début du prochain exercice financier. Dans ce cas, il est tenu de faire les ajustements nécessaires au prochain avis de cotisation en imputant clairement les sommes ainsi payées sur celles dues par chaque copropriétaire pour le prochain exercice financier sans toutefois répartir les sommes impayées ou celles payées en trop sur les versements mensuels de l’année complète.

ARTICLE 212. Les contributions des copropriétaires peuvent aussi être perçues au moyen de prélèvements bancaires préautorisés. Sur résolution du conseil d’administration à cet effet, les contributions des copropriétaires doivent être perçues par prélèvements bancaires. Dans ce cas, chaque copropriétaire est tenu d’acquitter ses contributions par ce mode de paiement et de remplir tout formulaire à cet effet, tant auprès de sa propre institution bancaire que de celle du syndicat. Chaque copropriétaire est aussi tenu de s’assurer que les prélèvements bancaires sont faits en conformité avec tout avis de cotisation. Exceptionnellement, le conseil d’administration peut dispenser un copropriétaire de cette obligation si celui-ci n’est pas en défaut et déclare qu’il ne détient pas de compte bancaire au Canada. Cette permission peut être retirée en tout temps par le conseil d’administration.

ARTICLE 213. En cas de retard dans la présentation d'un nouveau budget, les copropriétaires doivent continuer à verser au syndicat la redevance établie par le budget de l'exercice précédent. Tout écart entre les sommes versées et celles à payer doit être facturé de façon distincte au copropriétaire concerné.

ARTICLE 214. Lorsque le chèque ou le prélèvement bancaire d’un copropriétaire n’est pas honoré par son institution financière, ce copropriétaire est tenu de payer au syndicat une indemnité égale à cinquante dollars (50,00$) ou tout autre montant raisonnable décidé annuellement par l’assemblée des copropriétaires par résolution. Cette indemnité est due pour chaque paiement ainsi refusé.

ARTICLE 215. Si un copropriétaire est en défaut pendant plus de vingt et un (21) jours d’effectuer à échéance un versement périodique en paiement de sa contribution, le conseil d’administration peut se prévaloir du droit de retirer au copropriétaire concerné le privilège d’étaler ses paiements sur douze mois et de lui imposer la perte du bénéfice du terme, et ce, en plus du droit du syndicat de percevoir toute indemnité prévue aux présentes. Dans ce cas, le conseil d’administration du syndicat doit donner au copropriétaire en défaut un avis écrit l’informant qu’il a perdu le bénéfice du terme du paiement de sa contribution annuelle et que tout solde alors impayé sur sa contribution annuelle est dû avec intérêt comme stipulé ci-dessous.

ARTICLE 216. Les arrérages de tout versement ou de tout paiement requis en vertu de la présente déclaration et de toute somme due au syndicat portent intérêt au taux de deux pour cent (2 %) par mois, soit vingt-quatre pour cent (24 %) par année, à compter de la date où ils sont exigibles. Tout paiement effectué par un copropriétaire au syndicat est imputé aux dettes de ce copropriétaire envers le syndicat dans l’ordre suivant, à savoir :

1. toutes les dépenses du syndicat occasionnées par le défaut du copropriétaire de respecter la déclaration de copropriété, telles que, non limitativement, les honoraires professionnels, les frais de remorquage, les frais de nettoyage, etc.;

2. les pénalités imposées par le syndicat à ce copropriétaire ;

3. toute autre somme due au syndicat par le copropriétaire sauf quant aux intérêts et aux charges communes y compris les contributions au fonds de prévoyance et au fonds d’auto-assurance, le cas échéant ;

4. les intérêts sur toutes les sommes pouvant être dues au syndicat par le copropriétaire ;

5. les charges communes y compris les contributions au fonds de prévoyance et au fonds d’auto-assurance, le cas échéant, dues par le copropriétaire.

ARTICLE 217. Lors de l’adoption d’une contribution spéciale ou lors de l’augmentation du budget annuel conformément aux dispositions de l’acte constitutif de copropriété, le conseil d'administration fait parvenir, le cas échéant, un avis d'augmentation des charges communes ou un avis de cotisation spéciale à chacun des copropriétaires et aux créanciers hypothécaires ayant dénoncé leur intérêt. À compter de la réception de tel avis, les copropriétaires doivent verser au syndicat la redevance périodique révisée ou la contribution spéciale aux échéances fixées.

ARTICLE 218. Les sommes dues au syndicat en vertu du présent chapitre sont indivisibles. Le syndicat peut en exiger le paiement complet de chacun des héritiers ou représentants d'un copropriétaire. Si une fraction appartient de façon indivise à plusieurs copropriétaires, ceux-ci sont solidairement tenus des charges envers le syndicat, lequel peut exiger le parfait paiement de n'importe lequel des copropriétaires indivis. Les nus-propriétaires, les usufruitiers, les titulaires d'un droit d'usage sont, de la même manière, solidaires envers le syndicat.

ARTICLE 219. La consultation du registre et des documents dont la loi exige qu’ils soient tenus à la disposition des copropriétaires se fait dans le respect des dispositions du Code civil du Québec sur le respect de la vie privée.

La consultation par un copropriétaire se fait, sur rendez-vous préalablement fixé avec le conseil d’administration ou le détenteur des registres. Le conseil d’administration peut, par résolution, fixer, de manière générale et révisable annuellement, des frais raisonnables relatifs à la consultation des registres de la copropriété. Les copropriétaires peuvent obtenir des copies des documents contenus aux registres dans la mesure où ceux-ci sont accessibles aux copropriétaires en en faisant la demande au conseil d’administration ou au gérant, et ce, moyennant des frais raisonnables établis comme stipulé ci-dessus.

Lorsque les circonstances le permettent, le conseil d’administration peut autoriser une consultation numérique.

RÉFÉRENCE : art. 1070.1 C.c.Q.

ARTICLE 220. La consultation de tout document du syndicat par un copropriétaire se fait en suivant les modalités de consultation suivantes.

a) Tout copropriétaire qui désire consulter un registre du syndicat ou un document auquel il a accès doit le faire sur rendez-vous préalablement fixé avec le conseil d’administration ou son représentant.

b) Lors de la demande de consultation, le copropriétaire doit énumérer, de préférence par écrit, les documents qu’il souhaite consulter.

c) La consultation de tout document se fait en présence d’au moins un administrateur ou d’une personne désignée par le conseil d’administration.

d) Les frais de consultations sont ceux fixés par le conseil d’administration en application des dispositions des présentes et dans le respect de la loi, particulièrement les dispositions du Code civil du Québec sur le respect de la réputation et de la vie privée.

e) Le copropriétaire qui désire obtenir une copie ou un extrait d’un document consulté doit en faire la demande en précisant à la personne présente la nature exacte des copies ou extraits qu’elle désire.

f) Les copies ou les extraits peuvent être transmis de manière électronique à moins que le demandeur n’exige une copie papier.

g) Le conseil d’administration est tenu de livrer ces copies ou extraits dans des délais raisonnables, à la condition que le copropriétaire en acquitte des frais raisonnables de reproduction ou d’émission et sous réserve de l’article 37 du Code civil du Québec.

h) La personne qui consulte un document ne peut le copier, le photographier, l’annoter ou le modifier.

ARTICLE 221. Conformément à la loi, l'ensemble du présent Règlement de l'immeuble ainsi que les modifications qui peuvent lui être apportées sont opposables aux locataires et aux occupants des fractions dès qu'un exemplaire du règlement ou d'une modification leur est remis par le copropriétaire-locateur ou par le syndicat.

ARTICLE 222. Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aussi à tous les tiers occupant une fraction en vertu d’un prêt à usage ou à quelque titre que ce soit.

ARTICLE 223. Les locataires sont tenus de respecter la destination exclusivement résidentielle de l'immeuble, des parties privatives et des parties communes, le tout comme établi à l'Acte constitutif de copropriété. Ils doivent respecter le présent Règlement de l'Immeuble.

ARTICLE 224. Le copropriétaire qui loue ou prête sa fraction de copropriété voit ses droits d’usage et de jouissance des parties communes exercés par son locataire ou son emprunteur. Il ne peut donc exercer lui-même ces droits en plus de son locataire ou son emprunteur.

ARTICLE 225. Le locataire et le copropriétaire-locateur sont tenus solidairement responsables envers le syndicat et envers les autres copropriétaires et occupants, du respect du Règlement de l'immeuble.

ARTICLE 226. Les locataires et occupants en vertu d‘un prêt à usage sont tenus de contracter une assurance couvrant leur responsabilité civile pour un montant minimal de deux millions de dollars (2 000 000,00$) ou tout autre montant que peut déterminer l'assemblée des copropriétaires et d’en fournir la preuve au copropriétaire locateur et au syndicat, sur demande.

ARTICLE 227. Conformément aux dispositions de la loi et de la présente déclaration de copropriété, le syndicat peut, après avoir avisé le copropriétaire/locateur et le locataire, demander la résiliation du bail d'une fraction lorsque l'inexécution d'une obligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l'immeuble.

1.1 Parties privatives

ARTICLE 228. Les parties privatives sont désignées comme suit, à savoir :

1er étage

Les lots numéro six millions trois cent trente mille cinq cent quatre-vingt-onze (6 330 591), six millions trois cent trente mille cinq cent quatre-vingt-douze (6 330 592) et six millions trois cent trente mille cinq cent quatre-vingt-treize (6 330 593) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières.

2ème étage

Les lots numéro six millions trois cent trente mille cinq cent quatre-vingt-quatorze (6 330 594), six millions trois cent trente mille cinq cent quatre-vingt-quinze (6 330 595), six millions trois cent trente mille cinq cent quatre-vingt-seize (6 330 596), six millions trois cent trente mille cinq cent quatre-vingt-dix-sept (6 330 597) et six millions trois cent trente mille cinq cent quatre-vingt-dix-huit (6 330 598) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières.

3ème étage

Les lots numéro six millions trois cent trente mille cinq cent quatre-vingt-dix-neuf (6 330 599), six millions trois cent trente mille six cent (6 330 600), six millions trois cent trente mille six cent un (6 330 601), six millions trois cent trente mille six cent deux (6 330 602) et six millions trois cent trente mille six cent trois (6 330 603) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières.

4ème étage

Les lots numéro six millions trois cent trente mille six cent quatre (6 330 604), six millions trois cent trente mille six cent cinq (6 330 605), six millions trois cent trente mille six cent six (6 330 606) et six millions trois cent trente mille six cent sept (6 330 607) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois- Rivières.

5ème étage

Les lots numéro six millions trois cent trente mille six cent huit (6 330 608), six millions trois cent trente mille six cent neuf (6 330 609), six millions trois cent trente mille six cent dix (6 330 610), six millions trois cent trente mille six cent onze (6 330 611) et six millions trois cent trente mille six cent douze (6 330 612) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières.

6ème étage

Les lots numéro six millions trois cent trente mille six cent treize (6 330 613), six millions trois cent trente mille six cent quatorze (6 330 614), six millions trois cent trente mille six cent quinze (6 330 615), six millions trois cent trente mille six cent seize (6 330 616) et six millions trois cent trente mille six cent dix-sept (6 330 617) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières.

7ème étage

Les lots numéro six millions trois cent trente mille six cent dix-huit (6 330 618), six millions trois cent trente mille six cent dix-neuf (6 330 619), six millions trois cent trente mille six cent vingt (6 330 620), six millions trois cent trente mille six cent vingt et un (6 330 621) et six millions trois cent trente mille six cent vingt-deux (6 330 622) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois- Rivières.

8ème étage

Les lots numéro six millions trois cent trente mille six cent vingt-trois (6 330 623), six millions trois cent trente mille six cent vingt-quatre (6 330 624) et six millions trois cent trente mille six cent vingt-cinq (6 330 625) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières.

9ème étage

Les lots numéro six millions trois cent trente mille six cent vingt-six (6 330 626), six millions trois cent trente mille six cent vingt-sept (6 330 627), six millions trois cent trente mille six cent vingt-huit (6 330 628) et six millions trois cent trente mille six cent vingt-neuf (6 330 629) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières.

10ème étage

Les lots numéro six millions trois cent trente mille six cent trente (6 330 630), six millions trois cent trente mille six cent trente et un (6 330 631), six millions trois cent trente mille six cent trente-deux (6 330 632) et six millions trois cent trente mille six cent trente-trois (6 330 633) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières.

11ème étage

Les lots numéro six millions trois cent trente mille six cent trente-quatre (6 330 634), six millions trois cent trente mille six cent trente-cinq (6 330 635), six millions trois cent trente mille six cent trente-six (6 330 636) et six millions trois cent trente mille six cent trente-sept (6 330 637) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières.

12ème étage

Les lots numéro six millions trois cent trente mille six cent trente-huit (6 330 638), six millions trois cent trente mille six cent trente-neuf (6 330 639) et six millions trois cent trente mille six cent quarante (6 330 640) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières.

13ème étage

Les lots numéro six millions trois cent trente mille six cent quarante et un (6 330 641), six millions trois cent trente mille six cent quarante-deux (6 330 642), six millions trois cent trente mille six cent quarante-trois (6 330 643) et six millions trois cent trente mille six cent quarante-quatre (6 330 644) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières.

14ème étage

Les lots numéro six millions trois cent trente mille six cent quarante-cinq (6 330 645), six millions trois cent trente mille six cent quarante-six (6 330 646) et six millions trois cent trente mille six cent quarante-sept (6 330 647) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières.

15ème étage

Les lots numéro six millions trois cent trente mille six cent quarante-huit (6 330 648), six millions trois cent trente mille six cent quarante-neuf (6 330 649) et six millions trois cent trente mille six cent cinquante (6 330 650) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières.

16ème étage

Les lots numéro six millions trois cent trente mille six cent cinquante et un (6 330 651) et six millions trois cent trente mille six cent cinquante-deux (6 330 652) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières.

1.2 Parties communes

ARTICLE 229. Les parties communes sont désignées comme suit, à savoir :

Le lot numéro six millions trois cent trente mille cinq cent quatre-vingt-dix (6 330 590) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières.

Adresse : 1400, avenue des Draveurs, Trois-Rivières, Québec G9A 0E4

ARTICLE 230. En plus des hypothèques mentionnées ci-dessus et des autres sûretés additionnelles qui s’y greffent, les droits suivants grèvent l’immeuble ou existent en sa faveur :

• servitude de passage en faveur des parties communes aux termes d’un acte reçu devant Me Éric Martin, notaire, le 28 janvier 2020 et publié à Trois-Rivières, le 31 janvier 2020, sous le numéro 25 184 822.

• servitudes créées aux termes des présentes ;

• servitude en faveur d’Hydro-Québec, Bell Canada et Cogeco Connexion inc. aux termes d’un acte reçu devant Me Éric Martin, notaire, le 19 septembre 2019 et publié à Trois-Rivières, le 23 septembre 2019, sous le numéro 24 912 492, lequel acte comporte également une extinction partielle de la servitude en faveur d’Hydro-Québec, Bell Canada et Cogeco Connexion inc. publiée à Trois-Rivières, sous le numéro 23 248 138 ;

• servitude bénéficiant à l’immeuble désigné aux présentes et maintenues sur les parties communes comme stipulé ci-dessus permettant de circuler et d’installer et maintenir une dalle de béton pour conteneurs à déchets aux termes d’un acte reçu devant Me Éric Martin, notaire, le 27 juin 2018 et publié à Trois-Rivières, le 28 juin 2018, sous le numéro 23 959 958 ;

• servitude de passage en faveur du lot commun la copropriété située au 1300 Des Draveurs dont l’assiette est située dans le lot commun désigné ci-dessus aux termes d’un acte reçu devant Me Éric Martin, notaire, le 27 juin 2018 et publié à Trois-Rivières, le 28 juin 2018, sous le numéro 23 959 958, cette servitude étant maintenue seulement sur le lot commun comme stipulé ci-dessus ;

• servitude en faveur d’Hydro-Québec, Bell Canada et Cogeco Connexion inc. aux termes d’un acte reçu devant Me Marilyn Montplaisir, notaire, le 18 mai 2017 et publié à Trois-Rivières, le 19 mai 2017, sous le numéro 23 083 633 ;

• servitude en faveur d’Hydro-Québec, Bell Canada et Cogeco Connexion inc. aux termes d’un acte reçu devant Me Marilyn Montplaisir, notaire, le 22 février 2017 et publié à Trois-Rivières, le 23 février 2017, sous le numéro 22 915 733.

De plus, une servitude de passage temporaire a été créée aux termes d’un acte reçu devant Me Éric Martin, notaire, le 23 juin 2016 et publié à Trois-Rivières, le 23 juin 2016, sous le numéro 22 426 204. Cet acte comporte toutefois une clause d’extinction de servitudes et l’acte publié sous le numéro 25 184 822 y fait référence.

INTERVENTION DU CRÉANCIER HYPOTHÉCAIRE

ARTICLE 231. Aux présentes intervient Caisse Desjardins de Trois-Rivières, coopérative régie par la Loi sur les coopératives de services financiers, ayant son siège social au 5625, boulevard Jean-XXIII, Trois-Rivières, Québec, G8Z 4B2, agissant aux droits de la Caisse Desjardins des Trois-Rivières et de la Caisse Desjardins Laviolette à la suite de leur fusion, tel qu'il appert du certificat de fusion émis par l'Inspecteur général des institutions financières et dont la prise d'effet est en date 1er janvier 2019; ici représentée par Isabelle Blais, directrice de compte, se déclarant dûment autorisé aux fins des présentes en vertu de résolutions du conseil d’administration en date du 29 octobre 2019, elle-même représentée par Me Karine Bujold, notaire, son mandataire, dûment autorisée aux termes d’un mandat aux fins de signature au nom d’une Caisse en matière de crédit, en date du 6 février 2020, lequel est toujours en vigueur. Une copie d’un extrait du procès-verbal de la réunion du conseil d’administration en date du 29 octobre 2019 et une copie de ce mandat demeurent annexées aux présentes après avoir été reconnus véritables et signés pour identification par le mandataire, en présence du notaire soussigné.

Ci-après appelée « L’intervenante »

Laquelle déclare être créancière hypothécaire sur l’immeuble affecté par les présentes aux termes d’un acte reçu devant Me Éric Martin, notaire, le 6 juillet 2018 et publié à Trois-Rivières, le 10 juillet 2018 sous le numéro 23 988 297.

Elle déclare avoir pris connaissance de la présente déclaration de copropriété et consentir à sa publication contre l’immeuble, déclare et convient avec le déclarant que ses hypothèques ainsi que toutes les autres sûretés additionnelles qui s’y greffent ne se diviseront pas entre les fractions selon leur valeur relative, de sorte qu’elles continueront d’affecter en totalité chaque fraction pour le plein montant des hypothèques consenties originairement, et ce, jusqu’à ce qu’une mainlevée soit accordée.

De plus, en garantie additionnelle de l’exécution de ses obligations en vertu de l'acte publié à Trois-Rivières sous le numéro 23 988 297, le déclarant cède par les présentes à l’intervenante qui accepte tous les droits de vote qu'il détient en vertu de la présente déclaration.

Nonobstant la cession ci-dessus, l’intervenante consent à ce que le déclarant exerce les droits de vote pour son bénéfice personnel, aussi longtemps qu’elle n’aura pas avisé le syndicat de la copropriété qu’elle les exercera elle-même.

Pour donner plein effet à la cession ci-dessus, le déclarant s’engage et s’oblige à exécuter tous actes et à poser toutes actions que l’intervenante pourra lui demander à cette fin.

DONT ACTE à Québec, sous le numéro trois mille sept cent trente-neuf (3 739) des minutes du notaire soussigné.

LE DÉCLARANT ET L’INTERVENANTE, ayant déclaré avoir pris connaissance du présent acte et ayant exempté expressément le notaire de leur en donner lecture formelle, signent en présence du notaire.

SOCIÉTÉ EN COMMANDITE L’ADRESSE SUR LE FLEUVE LOT A – TOUR 1400 par :

Signé : « Dany Carrière »

CAISSE DESJARDINS DE TROIS-RIVIÈRES par :

Signé : « Karine Bujold »

Signé : « Christine Gagnon, notaire »

COPIE CONFORME à la minute demeurée en mon étude.

Numéro inscription : 25 198 083 DHM de présentation : 2020-02-07 09:00

Reproduction du nom du signataire du document numéro 25 198 083

Nom du signataire du document 25 198 083

Christine Gagnon